최근 주요 상권에서 팝업스토어나 단기 월세 형태인 일명 '깔세' 임대차가 급증함에 따라 상가건물 임대차보호법 적용 여부를 둘러싼 법적 갈등이 상권 전반으로 확산되고 있다. 임대인과 임차인 모두 단기 계약이라는 이유로 법적 보호 범위를 오인해 분쟁으로 이어지는 사례가 빈번하게 발생하고 있어 각별한 주의가 요구된다.
■ 현황 및 핵심 지표
상가건물 임대차보호법 제16조에 따르면 '일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우'에는 본 법의 주요 조항이 적용되지 않는다. 이에 따라 임차인의 10년간 계약갱신요구권 및 권리금 회수 기회 보호 규정 적용이 제외된다. 그러나 단지 임대차 기간이 1개월~3개월 등 단기로 설정되었다는 사실만으로 일시사용 임대차가 자동으로 인정되는 것은 아니며, 구체적인 계약 목적과 영업 실태에 따라 상가법상 강행규정이 적용될 수 있어 주의가 필요하다.
■ 원인 및 시장 파급력
상가 공실 장기화에 대응해 임대인들이 임시 매장이나 깔세 형태를 적극 유치하는 과정에서 법적 검토 미비로 인한 리스크가 노출되고 있다. 임대인은 계약 기간이 짧아 언제든 명도가 가능할 것으로 판단하지만, 임차인이 영업을 지속하며 계약갱신요구권을 주장할 경우 명도 소송 등 극심한 법적 차질이 발생한다. 특히 컨테이너나 가설건축물 형태의 매장이라 하더라도 실질적인 상행위가 이루어지고 독립된 점포 형태를 갖춘 경우 법적 임대차 보호 대상으로 인정될 가능성이 높다.
■ 관련 정책 및 데이터 분석
상가임대차법 제15조는 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 규정하는 강행규정이다. 단순 계약서상 '본 계약은 일시사용임'이라는 문구를 명시하는 것만으로는 법적 효력을 완벽히 담보할 수 없다. 법원은 임대차의 목적, 건물의 구조 및 상태, 임대료 선납 여부, 계절적 한정성 등을 종합하여 판단한다. 따라서 계절 특수성이나 명확한 단기 행사 목적이 객관적으로 입증되지 않을 경우 일반 임대차로 귀속되어 최소 2년의 임대차 기간이 보장될 위험이 존재한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
단기 임대차 체결 시 계약서에 '단기 팝업 행사를 위한 일시사용임'을 입증할 구체적 목적과 기간을 명시해야 한다. 임대료는 보증금 없이 전액 선납(깔세) 방식으로 수령하고, 계약 종료 즉시 원상복구 및 퇴거한다는 제소전 화해조서 작성 또는 명확한 명도 특약을 반드시 결합해야 공실 방어와 명도 리스크를 동시에 해결할 수 있다. 일시사용 임대차 중개 시 중개대상물 확인·설명서에 해당 계약이 상가임대차법 제16조에 따른 일시사용 임대차임을 명확히 적시해야 한다. 임차인에게 계약갱신요구권 및 권리금 회수권이 제한될 수 있음을 사전 설명하고 서면 확인을 받아두어야 향후 계약 만료 시 발생할 수 있는 중개 분쟁 및 과태료 리스크를 선제적으로 방어할 수 있다.