"상가 계약 시 독소조항 주의"… 제소전 화해조서 강행규정 위반 무효 판결 잇따라

▲ 부동산 전문 법률 상담 현장. 상가 임대차 계약 시 작성되는 제소전 화해조서에 강행규정을 위반하는 독소조항이 포함되지 않도록 면밀한 검토가 필요하다.

상가 임대차 계약 체결 과정에서 임대인들이 분쟁 발생 시 소송 없이 즉시 강제집행을 할 수 있도록 요구하는 '제소전 화해조서'를 둘러싸고 법적 분쟁이 끊이지 않고 있다. 특히 임대차보호법의 강행규정을 무시하고 '차임 2기 연체 시 즉시 명도'나 '권리금 포기'를 강제하는 독소조항들이 법원에서 잇따라 무효 판결을 받으면서 계약 당사자들의 각별한 주의가 요구된다.

■ 임대차보호법은 '편면적 강행규정'… 임차인 불리 조항은 무효
상가건물 임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 명시하고 있다.
대표적인 독소조항이 차임 연체 해지 조항이다. 법률상 상가 임대차는 '차임 연체액이 3기의 차임액에 달할 때' 비로소 해지할 수 있지만, 화해조서 특약에 '2회 연체 시 즉시 계약 해지 및 명도한다'고 기재하는 경우가 흔하다. 법원 실무에서는 판사가 화해 조항 성립 심문 기일에 이러한 위법 조항에 대해 강력한 수정 권고를 내리고 있다.

■ '권리금 및 원상복구 포기 각서'의 함정
또 다른 대표적 독소조항은 임대차 종료 시 임차인이 다음 세입자로부터 유치할 수 있는 '권리금 회수 기회'를 사전 포기하도록 유도하는 내용이다.
대법원 판례는 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상 책임을 엄격히 인정하고 있다. 화해조서에 권리금 배제 특약을 넣었다 하더라도 법률의 강행규정을 정면으로 위반한 사항은 집행력이 배제되거나 손해배상 청구의 대상이 된다.

■ 안전한 임대차를 위한 10년 갱신요구권 체크
임차인이 안심하고 영업 시설에 투자하기 위해서는 최초 임대차 기간을 포함한 '10년 계약갱신요구권'의 범위를 정확히 인지해야 한다.
건물 재건축이나 철거를 이유로 갱신을 거절하려면 계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간을 포함한 구체적인 철거 계획을 서면으로 사전에 고지했어야만 정당성이 인정된다.