상업용 부동산의 공실률이 진정될 기미를 보이지 않으면서 도심 내 빈 상가와 오피스를 주택으로 전환하는 '비주택 리모델링' 사업이 대안으로 급부상하고 있다. 정부와 지자체가 주택 공급 부족 해소와 공실률 방어를 동시에 달성하기 위해 규제 완화 카드를 꺼내 들었기 때문이다. 이에 따라 노후 상가나 오피스 건물을 임대주택으로 전환하려는 건물주들의 관심이 커지고 있으나, 실무적인 한계점도 명확히 드러나고 있다.
■ 현황 및 핵심 지표
국토교통부 및 관련 업계에 따르면 최근 도심 내 공실률 20% 이상을 기록 중인 상업용 임대 건물 중 임대주택 전환을 추진하거나 검토하는 사업장이 급증하고 있다. 서울 및 수도권 핵심 지역에서 약 2,000가구 규모의 비주택 리모델링 임대주택 공급이 본격화되는 추세다. 그러나 상가나 오피스를 주택으로 바꾸는 과정에서 발생하는 공사비 부담은 3.3㎡당 평균 500만~700만 원선에 달하며, 지식산업센터의 경우 구조적 특성상 용도변경 비용이 주택 신축에 육박하는 등 현장별 편차가 큰 것으로 집계됐다.
■ 원인 및 시장 파급력
이 같은 전환 움직임은 온라인 커머스 활성화와 재택근무 정착 등으로 비주택 임대 시장의 수익성이 급격히 악화된 데서 출발한다. 텅 빈 상가를 방치하여 고정 비용을 소모하느냐, 막대한 공사비를 투입해서라도 안정적인 월세 수입이 발생하는 주택으로 리모델링하느냐의 갈림길에 선 임대인들이 늘고 있는 것이다. 업계에서는 청년층과 1인 가구의 도심 주거 수요가 견고한 만큼 용도변경 성공 시 공실 해소 및 건물 가치 재평가라는 선순환 구조를 만들 수 있을 것으로 기대하고 있다.
■ 관련 정책 및 데이터 분석
정부는 비주택의 주거용 전환을 촉진하기 위해 주차장 설치 기준 완화, 일련의 건축 기준 유연 적용 등 인센티브를 제공하고 있다. 하지만 법적 규제 완화에도 불구하고 현장에서는 정전·수도 등 설비 증설 문제와 동의율 확보(구분소유 건물인 경우), 그리고 학교용지부담금 및 기부채납 이슈가 거대한 장벽으로 작동한다. 특히 구분소유 형태의 지식산업센터나 집합상가는 소유자 간 이해관계 조정이 사실상 불가능해 리모델링 추진 과정에서 사업이 좌초되는 사례가 빈번하다는 지적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
단독 소유 건물 여부를 최우선 검토하고, 용도변경 시 추가되는 오수량·전력 용량 확충 가능성을 지자체 건축과에 사전 확인해야 한다. 리모델링비 대비 정산 임대료 산출법으로 ROI(투자수익률)가 최소 연 5% 이상 확보되는지 시뮬레이션 후 착수하는 것이 안전하다. 장기 공실 상가 매각 중개 시 단순 상업용 거래가 아닌 '주거 전환 리모델링 수용성'을 핵심 매물 가치로 브리핑해야 한다. 지자체의 주차장 완화 특례 대상 가능 여부와 용도변경 후 임대수익률 분석표를 제시하여 매수자 결심을 이끌어내는 전문성이 요구된다.