전국 지식산업센터 매매 거래량이 전년 대비 22% 이상 급감하며 상업·업무용 부동산 시장의 주요 리스크로 부상하고 있다. 과도한 신규 공급과 고금리 장기화로 인해 공실 부담이 누적되면서 투자 수요가 급격히 위축되는 양상이다. 이에 따라 수도권 외곽을 중심으로 자산 가치 하향 조정과 함께 임대 수익률 악화가 본격화될 것으로 전망된다.
■ 현황 및 핵심 지표
최근 집계된 상업용 부동산 데이터에 따르면 전국 지식산업센터 매매 거래량은 3,030건 수준에 그치며 전년 동기 대비 22%가량 감소한 것으로 나타났다. 거래 대금 역시 크게 줄어들며 시장 위축세가 고착화되는 모양새다. 특히 서울 가산·구로디지털단지를 비롯해 경기 하남, 남양주, 평택 등 지난 수년간 분양물량이 폭증했던 지역을 중심으로 공실률이 20~30%대까지 치솟으며 임대료 하락 압력이 극심해지고 있다.
■ 원인 및 시장 파급력
이 같은 시장 냉각은 저금리 기조 당시 집중된 과잉 공급과 고금리·경기 둔화가 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 과거 비주택 대출 규제 완화와 세제 혜택을 겨냥해 실수요자보다 투자자 중심의 분양이 대거 이뤄졌으나, 경기 침체로 입주 기업 수요가 이를 받쳐주지 못하면서 '임차인 부재 → 대출 이자 부담 → 매물 적체'의 악순환이 이어지고 있다. 이에 따라 분양가 이하의 이른바 '마이너스 피' 매물이 늘고 경매 신청 건수도 크게 증가하는 추세다.
■ 관련 정책 및 데이터 분석
정부는 지식산업센터 입주 업종 제한 완화 등 규제 개선책을 내놓고 있으나, 시장 수급 불균형을 단기간에 해소하기에는 역부족이라는 평가가 나온다. 금융권의 비주택 담보대출 심사 강화와 LTV 한도 축소 움직임도 매수 심리를 위축시키는 주요 요인으로 꼽힌다. 데이터 분석 결과, 역세권 및 첨단 산업 클러스터 입지를 갖춘 일부 상위 입지를 제외하고는 자산 가치의 추가 하락 가능성을 배제할 수 없는 실정이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
공실 장기화를 방지하기 위해 렌트프리(무상임대) 기간 제공 및 공간 분할 임대 방안을 유연하게 적용해야 한다. 금융 비용 부담이 큰 임대인은 대출 만기 연장에 대비해 유동성을 선제 확보하고, 입주 가능 업종 다변화 특약을 계약서에 기재하는 것이 바람직하다. 임차 고객 브리핑 시 수송 여건(드라이브인 시스템 등)과 실질 관리비 수준을 데이터로 객관화해 설득력을 높여야 한다. 중개 분쟁 방지를 위해 지자체별 입주 가능 업종 해당 여부를 사전 확인하고 확인설명서에 세부 명시해야 한다.