상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권 보장 기간이 최대 10년으로 확대된 이후, 현장에서는 이를 '무조건적 10년 영구 계약권'으로 오인해 발생하는 법적 분쟁이 잇따르고 있다. 법적 테두리 안에서 임차인의 정당한 권리를 보호받기 위해서는 법률에 명시된 엄격한 예외 요건과 권리금 회수 기회 청구권과의 차이점을 명확히 인지해야 한다는 지적이 나온다.
■ '무조건 10년 보장' 착각 착시… 법률상 갱신 거절 사유 명확히 살펴야
상가임대차법 제10조에 따르면 임차인은 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있다. 그러나 이는 무조건적인 권리가 아니라 임차인의 성실한 의무 이행을 전제로 한다. 임차인이 3기(3개월분)에 달하는 차임을 연체한 사실이 있거나, 임대인의 동의 없이 무단으로 건물을 전대한 경우 임대인은 갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있다. 법률 전문가들은 '단 한 번이라도 3기 분량의 차임 연체 이력이 발생했다면 임대인의 갱신 거부 사유가 법적으로 성립하므로 임차인의 각별한 임대료 관리가 요구된다'고 분석했다.
■ 재건축 사전 고지와 권리금 보호… 10년 만료 후 법적 향방 차별화
임대차 계약 체결 당시 임대인이 공사 시기 및 소요 기간을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지했거나, 건물 노후로 안전사고 우려가 있는 경우에도 10년 보장의 예외가 적용된다. 한편, 10년의 갱신요구권이 만료된 시점이라 하더라도 임차인의 권리금 회수 기회까지 당연히 소멸하는 것은 아니다. 대법원 판례에 따르면 계약 기간이 10년을 초과해 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 임차인이라 하더라도, 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 알선해 권리금을 회수할 수 있는 법적 권리는 별도로 보장받는다.
■ 법 개정 적용 시점과 임대차 유형별 매개 체크리스트
개정 법률의 적용 기준일인 2018년 10월 16일 이후 체결되거나 갱신된 임대차 계약에 한해 10년 보장 규정이 적용되며, 그 이전 체결돼 연장되지 않은 계약은 과거 기준인 5년이 적용된다는 점도 실무상 유의해야 할 핵심 요소다. 아울러 일시사용 임대차(깔세 등)나 가설건축물의 경우 법 적용 대상에서 제외될 수 있어 사전에 권리관계를 명확히 해야 한다. 현장 관계자들은 '계약 작성 시점의 법 개정 적용 여부와 환산보증금 초과 여부에 따라 적용받는 조항이 달라지므로 중개업자와 당사자 간의 정밀한 법률 검토가 불가피하다'고 강조했다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
상가 임대차 관련 법적 규제 강화와 분쟁 증가로 향후 임대차 계약 시 특약 명기 및 사전 법률 검토 경향이 더욱 두드러질 전망이다. 임대인은 계약 체결 시 재건축 계획 유무 및 차임 연체 기준을 특약에 명확히 명시해 명도 리스크를 방지해야 하며, 임차인은 갱신요구권 만료 시점과 권리금 회수 행사 기간(임대차 종료 전 6개월)을 명확히 관리해 권리 침해를 막아야 한다. 중개업자는 계약 시점별 갱신 적용 기간(5년 vs 10년)과 환산보증금 대치 기준을 정밀 설명하는 실무 점검이 필수적이다.