상가 창업 및 리뉴얼 과정에서 인테리어 공사는 초기 투자 비용의 가장 큰 비중을 차지하지만, 잦은 견적 증액과 공사 지연, 원상복구 분쟁으로 이어지는 주요 원인이 되고 있다. 특히 최근 고물가·고금리 여파로 자재비와 인건비가 급등하면서 최초 예상보다 많은 예산이 소요되는 피해가 잇따라 임대인과 임차인, 공인중개사의 실무적 대응이 요구된다.
■ '견적 뻥튀기·공기 지연' 막으려면… 상세 내역서·지체상금 명시 필수
상가 인테리어 현장에서 가장 흔히 발생하는 분쟁은 '깜깜이 견적'과 기한 없는 공사 지연이다. 시공 계약 작성 시 총액만 일괄 기재하기보다 자재 규격·수량·단가가 명시된 상세 내역서를 첨부해야 공사 중간의 부당한 추가금 요구를 막을 수 있다. 아울러 공사 지연 시 하루당 계약금의 일정 비율(보통 0.1~0.3%)을 차감하는 지체상금 조항을 계약서에 구체적으로 명시하는 것이 핵심 배상 장치로 꼽힌다.
■ 렌트프리 기간 확보와 분리 시공… 초기 비용 20% 절감 전략
공사 기간 중 발생하는 임대료 부담을 낮추기 위해서는 임대차 계약 단계에서 1~2개월의 렌트프리(Rent-Free) 기간을 협상해 명시해야 한다. 또한 기존 시설 철거와 기본 전기·설비 공사는 전문업체에 별도 발주하고, 실내 디자인 시공만 분리 진행하는 '분리 시공 방식'을 채택할 경우 전체 인테리어 비용을 최대 15~20%가량 절감하는 효과를 거둘 수 있는 것으로 분석된다.
■ '원상복구 특약' 모호하면 소송전… 계약 시 명확한 경계 설정해야
퇴거 시 발생하는 원상복구 의무 역시 임대인과 임차인 간 대표적인 법적 분쟁 거리다. 기존 인테리어를 승계해 영업을 시작한 경우, 자신이 신설한 시설물에 대해서만 복구할지 전 임차인의 시설까지 철거할지 임대차 계약서 특약란에 명확히 명시해야 한다. 공사 시작 전 현장 상태를 고화질 사진과 동영상으로 촬영해 보관하는 실무 노하우가 분쟁 예방에 필수적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
상가 임대차 시장의 불확실성이 지속되는 가운데, 인테리어 공사는 단순한 공간 연출을 넘어 자산가치와 수익성을 결정짓는 핵심 변수로 떠오르고 있습니다. 현장 실무에서는 계약 작성 시 공사 기간 및 렌트프리 조항을 명확히 하고, 원상복구 기준과 범위를 사진 자료와 함께 특약으로 작성해야 합니다. 특히 중개사는 임대인과 신규 임차인 간 공사 인허가 협조 및 전기 승압·소방 시설 기준 준수 여부를 사전 체크하여 계약 불이행 리스크를 적극 방지할 필요가 있습니다.