지방 신도시를 중심으로 상가 과잉 공급과 경기 침체가 맞물리면서 상업용 부동산 시장에 강력한 경고등이 들어왔다. 그동안 임대 수익률 유지를 위해 고임대료를 고수하던 임대인들도 장기 공실 압박과 금융 이자 부담을 견디지 못하고 결국 임대료를 하향 조정하는 태세 전환에 나서는 모양새다. 수도권 일부 핵심 상권과 달리 지방 신도심은 배후 수요 부족과 자영업 업황 악화가 겹치며 공실률 상승과 임대료 하락이 동시에 일어나는 악순환의 늪에 빠져들고 있다.
■ 전주 신도심 공실률 20% 육박… 고임대료 버티기 한계 다달아
실제 현장 지표를 살펴보면 지방 주요 신도시 상가의 상황은 심각한 수준이다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 전주 효자동 등 신도심 일대 집합상가 공실률은 18.5%를 기록하며 전국 평균을 크게 웃돌았다. 특히 대로변 1층 요지조차 '임대 문의' 현수막이 수개월째 붙어 있는 등 상권 침체가 장기화되는 양상이다. 이에 따라 3.3㎡당 평균 임대료 역시 전년 동기 대비 4.2% 하락한 8만 5,000원 선까지 밀려났다. 현장 상가 임대인은 '과거에는 렌트프리(무료 임대)나 권리금 조정으로 버텼지만, 대출 이자 부담이 커지면서 이제는 임대료 자체를 낮추지 않으면 세입자를 구하기 불가능한 실정'이라고 토로했다.
■ '배후 수요 착시'와 과잉 공급의 덫… 무권리금 매물도 외면
이 같은 신도심 상권의 무너짐은 개발 초기의 과도한 상업용지 매각과 지구단위계획상의 용도 제한이 근본 원인으로 꼽힌다. 신도시 조성 당시 고분양가로 공급된 상가들은 수긍하기 힘든 임대료 기준을 설정했으나, 실제 입주민들의 소비 흐름이 온라인과 기존 구도심 핵심 상권으로 분산되면서 수요 예측에 실패했다. 여기에 자영업 폐업률이 치솟으면서 기존 세입자들이 권리금을 포기한 '무권리금' 매물을 내놓아도 신규 임차인을 찾지 못하는 기현상이 벌어지고 있다. 전문가들은 고분양가가 임대료 상방 압력으로 작용했던 유효 기간이 완전히 끝났음을 보여주는 신호라고 분석한다.
■ 상가 양극화 고착화… '맞춤형 리모델링' 및 임대 구조 개혁 절실
부동산 시장 전문가들은 수도권 핵심 상권과 지방 신도심 간의 양극화가 한층 심화될 것으로 전망하고 있다. 공실을 방치할 경우 상권 전체가 슬럼화되는 '공실의 연쇄 반응'이 일어날 수 있어 보다 적극적인 공실 방어 전략이 요구된다. 단순한 임대료 인하를 넘어, 통임대 후 재분할 방식이나 앵커 테넌트(핵심 점포) 유치를 위한 임대료 연동형 계약 등 유연한 임대차 구조 도입이 시급하다. 아울러 지자체 차원에서도 장기 공실 상가의 용도 변경 규제를 완화하여 주거나 공유 오피스, 문화 공간 등으로 전환할 수 있는 제도적 발판을 마련해야 한다는 목소리가 높다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
지방 신도심 상권은 소비 심리 위축과 금리 부담이 지속됨에 따라 당분간 임대료 약세와 공실률 상승 기조가 이어질 전망입니다. 임대인은 장기 공실에 따른 관리비 부담과 자산 가치 하락을 막기 위해 고정 임대료 고수 대신 매출 연동형 임대차 계약이나 초기 렌트프리 확대를 적극 검토해야 합니다. 공인중개사와 투자자는 해당 상권의 업종 제한 규제 및 수용 가능 유동인구를 재산출하고, 임대차 계약 시 권리금 분쟁 예방 특약과 원상복구 범위 명시 등 실무 리스크 관리에 만전을 기해야 합니다.