올해 1분기 전국 부동산 매매 시장이 주택담보대출 규제와 고금리 여파로 거래 금액 감소세를 보인 가운데, 상대적으로 규제 문턱이 낮은 비아파트 및 상업·업무용 부동산이 시장을 받치며 선방한 것으로 나타났다. 아파트 거래 감소가 전체 시장 축소를 이끈 반면, 수익형 부동산과 빌라 등 비아파트 자산으로 일부 자금이 유입되면서 거래 침체의 방어선 역할을 했다는 분석이다.
■ 거래금액 7.9% 줄었지만… 비아파트 자산 '거래 방어선' 구축
올해 1분기 전국 부동산 총 거래금액은 전분기 대비 7.9% 감소한 것으로 집계됐다. 고금리 장기화와 DSR(총부채원리금상환비율) 등 가계대출 규제 강화가 아파트 매수 심리를 크게 위축시킨 결과다. 그러나 주택 시장의 거래 가뭄 속에서도 빌라, 다세대, 오피스텔 등 비아파트 상품과 일부 상업용 자산의 거래량은 소폭 상승하거나 하락 폭을 최소화하며 전체 시장 하락세를 저지하는 버팀목 역할을 해냈다.
■ 규제 그늘 피한 자금 이동… 오피스·수익형 부동산으로 쏠림
이 같은 양극화 현상은 아파트 규제 강화에 따른 '풍선효과'와 맞물려 있다. 자금 여력이 있는 투자자와 실수요자들이 대출 문턱이 상대적으로 낮은 상업·업무용 부동산 및 임대 수익형 상품으로 눈을 돌렸기 때문이다. 특히 프라임급 오피스와 입지가 우수한 업무용 시설의 경우 안정적인 임대 수입을 무기로 자산운용사와 고액 자산가들의 선택을 받으며 전체 거래 대금의 하락세를 방어하는 주동력이 됐다.
■ 상가·공장 등 양극화 심화… 입지·수익률별 '옥석 가리기' 본격화
다만 비아파트 시장 내에서도 상품별·지역별 온도차는 극명하다. 서울 핵심 권역의 오피스와 역세권 중소형 상가는 견조한 수요를 유지한 반면, 지방 상가 및 과잉 공급을 겪은 지식산업센터 등은 유동성 경색에 따른 공실 부담을 완전히 털어내지 못했다. 전문가들은 비아파트 매매 시장의 선방이 전체 상업용 부동산의 완전한 회복을 의미하는 것은 아닌 만큼, 입지와 실질 임대 수익률 중심의 선별적 접근이 요구된다고 지적한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 기준금리 인하 시점과 주택 시장 규제 기조가 상업·업무용 부동산 시장 자금 유입의 향방을 결정지을 핵심 변수로 작용할 전망입니다. 임대인과 투자자는 단순 매매가 방어에 현혹되기보다 현장 공실률과 유효 임대수익률을 철저히 검증해야 하며, 공인중개사는 권리관계 분석과 임차인 장기 유지 특약을 계약서에 명확히 반영하여 임대차 안정성을 확보하는 전방위적 리스크 관리가 필요합니다.