도심 내 관광객 감소 및 상업용 부동산 시장 재편으로 공실률이 높아진 관광호텔과 오피스 건물들이 청년층을 위한 '역세권 코리빙·임대주택'으로 대거 체질 개선에 나서고 있다. 고금리와 전세 사기 우려 속에서 청년층에게 안정적인 주거 대안을 제시하는 동시에, 임대인에게는 공실 위험을 근본적으로 해소해 주는 자산 재개발 해법으로 정착하는 분위기다.
■ 초역세권 입지에 호텔 서비스 결합… 청년층 청약 경쟁률 고공행진
서울 및 수도권 주요 역세권의 공실 호텔을 리모델링한 청년 임대주택이 주변 시세 대비 30~50% 저렴한 임대료를 앞세워 흥행을 이어가고 있다. 청년 주거 지원 사업과 결합해 입주자가 실제 부담하는 월세가 20만~30만 원대 수준으로 낮아지면서 청약 모집마다 수십 대 일의 경쟁률을 기록하는 양상이다. 호텔 특유의 고급스러운 인테리어와 수영장, 라운지, 공유 주방 등 편의시설을 그대로 활용할 수 있어 2030 세대의 만족도가 극대화되고 있다.
■ 단순 임대 넘어 자산가치 재평가… 공실률 'ZERO' 달성한 운영 구조
오피스나 상가 대비 높은 공실률로 고전하던 자산운영사 및 건물주들은 주거용 용도변경을 통해 100%에 가까운 가동률을 달성하고 있다. 전문 임대관리 주거 플랫폼과의 장기 운영 계약을 통해 매달 안정적인 순임대소득(NOI)을 확보할 뿐만 아니라, 자산 매각 시 자본수익률(Cap Rate) 상승 효과까지 거두며 자산 가치를 재평가받고 있다는 분석이다.
■ 용도변경 법적 규제와 리모델링 비용 절감이 사업 성패 가른다
다만 성공적인 주거 전환을 위해서는 넘어야 할 산도 적지 않다. 건축법상 용도변경 인허가 절차를 비롯해 소방법, 바닥 난방 설치, 주차장 법정 대수 충족 등 엄격한 기준을 사전에 검토해야 한다. 기존 호텔의 구조를 최대한 살리면서 개별 주방이나 공용 편의시설을 신설하는 초기 공사비(CAPEX)를 효율적으로 통제하는 것이 사업 수익성을 좌우하는 핵심 요소로 꼽힌다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
도심 내 1인 가구 증가와 신축 소형 주택 공급 부족이 지속됨에 따라, 공실 호텔 및 상업용 자산을 활용한 코리빙·청년주택 개발은 수익형 부동산 시장의 핵심 대체투자처로 자리 잡을 전망이다. 임대인과 투자자는 단순 리모델링을 넘어 청년층 라이프스타일에 맞춘 위탁운영 전문성 확보와 초기 공사비 절감 구조를 사전에 설계해야 한다. 계약 실무 시에는 지자체 지원 기준 적용 여부, 장기 의무 임대 기간, 전대차 허용 특약 등을 꼼꼼히 체크하는 전략이 필수적이다.