정부의 강력한 가계대출 규제 여파가 서울 아파트 경매 시장을 급격히 냉각시키고 있다. 일반 매매 시장의 거래 절벽이 장기화되는 가운데, 시장의 선행지표로 꼽히는 경매 시장마저 낙찰가율과 응찰자 수가 동시에 급감하며 한파를 맞았다. 특히 그동안 '경매 불패'를 이어가던 강남 3구(강남·서초·송파)마저 낙폭을 키우면서 서울 전체 경매 지표를 하향 견인하는 양상이다.
■ 대출 한도 옥죄자 응찰자 '발길 뚝'… 낙찰률·낙찰가율 동반 하락
최근 서울 아파트 경매 시장 지표는 일제히 후퇴하고 있다. 금융권의 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행과 시중은행의 가계대출 한도 축소가 맞물리면서 경매 참여자들의 자금 조달 여력이 급격히 위축된 결과다. 매물로 나온 경매 아파트 중 실제 낙찰되는 비율인 낙찰률은 30%대로 후퇴했으며, 감정가 대비 낙찰된 금액 비율인 낙찰가율 역시 연중 최저치 수준으로 떨어졌다. 경매 매물당 평균 응찰자 수 역시 기존 대비 크게 줄어들며 법정 열기가 눈에 띄게 식어가는 모습이다.
■ '경매 불패' 강남 3구마저 꺾였다… 고가 아파트 낙폭 심화
이번 경매 시장 하락세를 주도한 것은 역설적이게도 서울 집값을 선도하던 강남 3구다. 대출 규제 강화로 수십억 원에 달하는 매입 자금을 순수 현금이나 고금리 대출로 충당해야 하는 부담이 커지면서, 고가 아파트에 대한 응찰 수요가 급격히 위축됐다. 한때 감정가의 100%를 웃돌던 강남권 낙찰가율은 연이어 유찰을 거듭하며 80%대 후반에서 90%선까지 밀려났다. 외곽 지역에 비해 낙찰가율 방어선이 견고했던 핵심지마저 흔들리면서 서울 전체 경매 시장의 하방 압력이 더욱 거세지고 있다.
■ 매매 시장 상방 막히자 투자 경계감 고조… '옥석 가리기' 심화
부동산 전문가들은 경매 시장의 냉각이 단순한 계절적 요인이 아닌 부동산 시장 전반의 거래 실절과 대출 한파가 반영된 결과로 본다. 실거주 의무와 대출 한도 제한으로 실수요자들의 진입 장벽이 높아진 데다, 집값 추가 상승에 대한 기대감이 꺾이면서 투자자들 역시 보수적인 접근으로 돌아서고 있다. 이에 따라 시세 대비 유의미한 가격 메리트가 있는 알짜 매물에만 한정적으로 수요가 쏠리는 '옥석 가리기' 및 당첨·낙찰 양극화 현상이 지속될 것으로 전망된다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
고금리 장기화 및 금융권의 가계대출 총량 관리 기조로 당분간 경매 시장의 거래 위축과 낙찰가율 약세는 불가피할 것으로 전망된다. 경매 입찰을 검토 중인 투자자 및 실수요자는 대출 가능 금액을 사전 점검하고 선순위 임차권, 유치권 등 권리분석 및 낙찰 후 잔금 납부 일정을 철저히 확인해야 한다. 아울러 매매 시세 하락 가능성을 염두에 두고 감정가 착시 현상에 주의하여 보수적인 입찰가를 제시하는 실무 전략이 요구된다.