고금리 장기화와 DSR(총부채원리금상환비율) 등 금융당국의 강화된 대출 규제 여파로 서울 신축 아파트 시장에서도 극단적인 양극화 현상이 심화되고 있다. 서울 상권 및 입지라는 브랜드 프리미엄에도 불구하고 high-end 분양가와 상대적 입지 불리함을 안은 단지들은 18차 무순위 청약을 진행하고 할인 분양 카드까지 꺼내 들었으나 미분양 해소에 애를 먹는 모양새다.
■ '18차 줍줍'에도 외면… 할인 분양 카드까지 속수무책
부동산 업계 및 청약 홈에 따르면 최근 서울 일부 신축 아파트 단지에서 무순위 청약을 10회 이상 재진행함에도 잔여 세대를 소진하지 못하는 사례가 속출하고 있다. 일부 단지는 최초 분양가 대비 최대 10% 이상 할인 분양이나 시스템 에어컨 무상 제공 등 파격적인 조건 변경을 내걸었음에도 외면받고 있다. 과거 서울 신축 청약이 무조건적인 '불패 로또'로 통하던 공식이 깨지고, 입지와 가격 경쟁력에 따라 철저히 외면받는 냉정한 청약 잔혹사가 펼쳐지고 있다는 분석이다.
■ 옥석 가리기 심화… 분양가 상한제 단지엔 수십만 명 쏠림
이러한 잔여 세대 적체 현상은 전체 주택 시장의 전반적 침체라기보다 극심한 분양 시장 양극화에서 비롯된 것으로 풀이된다. 실제로 분양가 상한제가 적용되는 강남권이나 시세 차익이 확실한 알짜 입지 단지에는 수십만 명의 청약자가 쏠리며 역대 최고 경쟁률을 경신하고 있다. 반면 인근 시세 대비 분양가가 과도하게 높게 책정되었거나 나홀로 단지인 경우 실수요자들의 외면을 받으며 양극화의 골이 깊어지는 실정이다.
■ 실수요자 외면하는 고분양가… 자금 조달 부담에 미분양 장기화
전문가들은 원자재 가격 및 공사비 상승으로 분양가가 급등한 상황에서 가계대출 규제 강화가 결정타가 됐다고 지적한다. 대출 한도가 축소되면서 현금 동원력이 부족한 실수요자들이 선뜻 계약에 나서지 못하고 있는 것이다. 향후 수도권 분양 시장에서도 입지와 정주 여건, 가격 경쟁력을 완벽히 갖추지 못한 단지는 미분양 물량이 상당 기간 적체될 가능성이 높다는 관측이 나온다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 분양 시장은 금리 흐름과 대출 규제 기조 속에서 입지 및 분양가 상한제 적용 여부에 따른 양극화 현상이 한층 심화될 전망입니다. 수분양자 및 투자자는 무순위 청약이나 할인 분양 단지 접근 시 주변 아파트 매매 시세와 전세가율을 면밀히 비교·검증해야 하며, 중도금 대출 승인 조건 및 잔금 입주 시점의 DSR 대출 한도를 사전에 반드시 체크하는 전략이 요구됩니다.