정부의 장기 임대주택 활성화 정책을 믿고 등록했던 임대사업자들이 8년 이상의 의무 임대기간을 완주했음에도 불구하고, 의무기간 종료와 동시에 무거운 종합부동산세(종부세) 폭탄을 맞으면서 불만이 극에 달하고 있다. 합산배제 혜택이 끝나자마자 다주택자 중과 세율이 즉각 적용되면서 보유세 부담이 수천만원 단위로 급증하는 구조적 허점이 드러났기 때문이다.
■ 8년 의무 임대 완주했건만… 돌아온 건 '수천만원' 종부세 고지서
임대주택으로 등록되어 종부세 합산배제 혜택을 받던 장기임대주택들이 의무 임대기간 만료로 자동 말소되면서, 그동안 합산에서 제외됐던 주택들이 한꺼번에 과세 대상에 포함되고 있다. 의무기간 동안 임대료 증액 제한(연 5% 이내)을 엄격히 준수하며 민간 임대 공급에 기여해온 임대사업자들은, 말소 이듬해부터 다주택자 세율을 그대로 적용받아 세부담이 최대 수배 이상 뛰어오르는 기이한 현상에 직면했다.
■ '합산배제 자동 말소' 맹점… 과세 기준일 직전 매도·증여 속수무책
이 같은 보유세 급증의 주된 원인은 종부세 과세 기준일(6월 1일)과 등록 말소 시점의 미스매치에서 비롯된다. 임대 의무기간이 끝난 직후 주택을 처분하려 해도 시장 경기 침체와 거래 절벽으로 제때 매각하기 어려운 데다, 다주택자 양도소득세 중과 유예 여부 등 정책적 변화까지 얽히면서 임대인들이 '보유도 매도도 못 하는' 샌드위치 신세에 처했다는 지적이다.
■ 제도 개편 목소리 고조… '완충 기간 부여 및 세제 정상화 시급'
전문가들은 장기 임대사업자가 의무기간을 정상 이행한 경우에는 자동 말소 후에도 일정 기간 세제 완충 장치를 마련해야 한다고 입을 모은다. 의무 준수자에 대한 인센티브는커녕 말소 즉시 징벌적 중과세를 적용하는 것은 임대 등록 제도의 취지를 훼손하고 민간 임대 시장의 가용 물량을 급격히 위축시킬 수 있다는 이유에서다. 현행 법제하에서는 합산배제 신청 현황과 과세 기준일 전 매각·증여 시점을 세밀하게 계산하는 사전 대비가 유일한 방어책으로 꼽힌다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 정부의 세제 개편 논의에서 등록임대주택 말소 후 유예기간 신설 여부가 주요 변수로 작용할 전망입니다. 임대인과 투자자는 6월 1일 과세 기준일 전 등록 말소 예정일을 미리 파악하고 매도·증여·거주주택 비과세 활용 등 사전 절세 플랜을 수립해야 하며, 공인중개사는 임대차 계약 시 임대사업자 지위 유지 여부 및 임대료 증액 제한 특약을 세심하게 점검해 법적 분쟁을 예방해야 합니다.