고가 건물과 다수 임대주택을 보유한 개인 임대사업자들의 세부담이 가파르게 상승하면서 부동산 부동산 법인 전환에 대한 관심이 급증하고 있다. 종합소득세율이 최고 49.5%까지 적용되는 구조 속에서 상대적으로 세율이 낮고 비용 처리가 유리한 법인 형태 전환이 핵심 절세 대안으로 부상했기 때문이다. 그러나 단순한 세율 비교만으로 법인을 설립할 경우 예상치 못한 부가 세금 폭탄을 맞을 수 있어 주의가 요구된다.
■ 최고 49.5% '세금 폭탄'에… 부동산 법인 설립 붐 재과열
개인 임대사업자의 경우 부동산 임대 소득이 타 소득과 합산되어 종합소득세 과세표준 10억 원 초과 구간에 진입하면 45%의 기본세율에 지방소득세 4.5%가 가산되어 최고 49.5%의 징벌적 세율을 적용받는다. 반면 법인 사업자는 과세표준 200억 원 이하 구간까지 최고 19~22% 수준의 법인세율을 적용받아 실질적인 세부담이 절반 이하로 줄어드는 효과를 누릴 수 있다. 이에 따라 고소득 임대인들을 중심으로 개인 자산을 법인으로 이관하려는 움직임이 거세지고 있다.
■ 법인세율 22%의 착시… 현금 출금·배당 시 추가 과세 '함정'
다만 단순한 표면 세율만 비교해 법인으로 전환하는 것은 과도한 위험을 부를 수 있다는 지적이다. 법인에 쌓인 임대 수익은 인격체가 다른 법인의 자금이므로 대표 개인이 임의로 출금할 수 없다. 이를 개인 자금화하기 위해 주주 배당을 실시할 경우 최대 49.5%의 배당소득세가 재차 부과되어 이중 과세 논란에 직면하게 된다. 결국 대표이사 급여나 퇴직금 충당, 주주 구성 분산 등 체계적인 자금 회수 구조를 사전에 설계하지 않는다면 절세 실익이 대폭 상쇄될 수밖에 없다.
■ 현물출자·법인 전환 과세 특례… '취득세·양도세' 실익 따져야
개인 소유 부동산을 법인으로 넘기는 과정에서 발생하는 취득세와 양도소득세 역시 넘어야 할 산이다. 현행 조세특례제한법상 사업용 고정자산을 현물출자 방식으로 법인 전환할 경우 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있으나, 부동산 취득세 감면 혜택은 대폭 축소되어 75% 수준의 취득세 부담이 발생할 수 있다. 또한 법인 설립 후 5년 이내에 사업을 폐업하거나 자산을 처분할 경우 감면받은 세금이 추징되므로 최소 5년 이상의 장기 운용 계획 수립이 필수적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
정부의 세수 확보 기조와 종합부동산세·양도세 개편 논의 속에서 고소득 임대사업자에 대한 세무 조사는 한층 강화될 전망입니다. 현장에서는 단순히 명의만 전환하는 페이퍼컴퍼니 형태의 법인 설립을 지양해야 합니다. 자녀를 주주로 참여시키는 증여 플랜 수립, 법인 대표자 급여 수준의 적정성 검토, 부동산 이전을 위한 현물출자 감정평가 비용 및 취득세 실익 계산 등 세무 전문가와의 정밀한 사전 시뮬레이션을 필수로 거쳐야 합니다.