고금리 기조 장기화와 상권 침체 여파로 서울 및 수도권 상업·업무용 토지 및 상가 건물 경매 물량이 대폭 늘어나고 있다. 부동산 경기 둔화와 금융권 대출 규제가 맞물리면서 채무 상환에 실패한 매물이 경매 시장으로 대거 유입된 결과다. 특히 유찰 횟수가 늘어나며 평균 낙찰가율이 급락하는 등 상업용 부동산 시장 전반에 경고음이 커지고 있다.
■ 경매 물량 전년比 42.5% 급증… 평균 낙찰가율 63.2%로 둔화
경매 전문 데이터 집계에 따르면 지난달 전국 상업·업무용 토지 및 근린상가 경매 진행 건수는 총 3,850건으로, 전년 동기 대비 42.5% 증가한 것으로 나타났다. 이는 최근 5년 내 월간 기준 최대치다. 경매 물량이 급증했음에도 낙찰률은 21.4%에 그쳐, 경매로 나온 물건 10개 중 8개 이상이 주인을 찾지 못하고 유찰됐다. 감정가 대비 낙찰가 비율을 뜻하는 평균 낙찰가율 역시 기존 80%선에서 63.2%까지 떨어지며 시장 냉각을 입증했다.
■ 고금리 늪과 공실률 13.8% 압박… 대출 만기 연장 차질
이 같은 경매 물량 폭증의 주된 원인으로는 고금리 장기화에 따른 금융 비용 부담과 상가 공실률 상승이 꼽힌다. 주요 상권 중대형 상가 평균 공실률은 13.8%에 달하며, 임대 수익률은 연 3.12% 수준으로 하락했다. 상업용 토지나 상가를 매입할 당시 실행했던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 및 담보대출의 만기 연장이 불발되거나, 상환 리파이낸싱 금리가 연 7~8%대로 치솟으면서 버티지 못한 소유주들이 경매 시장으로 밀려난 것으로 분석된다.
■ 감정가 거품 꺼지나… 투자 양극화 속 옥석 가리기 심화
시장 전문가들은 과거 부동산 상승기 형성됐던 상업용 토지 및 건물의 높은 감정평가액이 현실화되는 과정이라고 진단한다. 경매 유찰이 거듭되며 30~40% 할인된 가격에 매각되는 사례가 늘어나자, 일반 매매 시장에서도 시세 하락 압박이 커지고 있다. 다각적인 입지 분석 없이 고수익률만 기대하고 상가나 토지를 낙찰받을 경우 추가 공실 리스크와 금융 비용 부담으로 이어질 수 있어 신중한 접근이 요구된다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
상업용 토지 및 상가 경매 시장은 금리 인하 신호가 본격화되기 전까지 고물량·저낙찰가율 기조가 이어질 전망이다. 임대인은 공실 방어를 위해 유연한 임대료 조건 및 유치 업종 전환 전략을 마련해야 하며, 중개사와 투자자는 매매·경매 입찰 시 단순 감정가가 아닌 실질 유동인구와 임대 수익률 기반의 보수적 가치 평가를 집행해야 한다. 특히 경매 낙찰 시 권리금, 기존 임차인의 유치권 행사 여부 및 토지 용도 규제 사항을 사전 검증하는 특약 점검이 필수적이다.