고령화가 급격히 진행되는 가운데 지하철을 이용하는 5060세대(액티브 시니어)의 이동 및 소비 패턴이 수도권 역세권 상권의 판도를 빠르게 바꾸고 있다. 과거 젊은 층 위주의 유흥·패션 상권은 성장세가 둔화된 반면, 병·의원과 생활 밀착형 실버 업종이 들어선 역세권 상가는 안정적인 임대 수익을 창출하며 상업용 부동산 시장의 새로운 축으로 떠오르는 양상이다.
■ 지하철 유동인구 35% 돌파… '액티브 시니어' 중심 상권 재편
최근 수도권 주요 지하철 노선의 연령별 이용객 흐름을 분석한 결과, 50대 이상 유동인구 비중이 35% 이상으로 대폭 늘어난 것으로 집계됐다. 이들 세대는 단순 이동에 그치지 않고 역세권 주변에서 병원 진료, 생필품 구매, 모임 등 실질적인 소비 활동을 이어가고 있다. 이에 따라 기존 2030세대를 타깃으로 했던 주점 및 패션 상가는 매출 감소와 임대료 하락세를 겪는 반면, 메디컬 타워 및 실버 헬스케어 업종이 입점한 상가는 매매가와 임대료 모두 강세를 유지하고 있다.
■ 계단 피하고 엘리베이터 선호… 동선·층수 따라 임대료 격차 심화
유동인구의 연령층이 높아지면서 상가 입지 및 층수별 선호도에도 선명한 온도차가 감지된다. 고령층 고객의 접근성이 떨어지는 지하층 및 3층 이상 고층 상가의 경우 임차인 유치에 어려움을 겪으며 공실 기간이 장기화되는 추세다. 반면 1층 대로변 및 엘리베이터 접근성이 뛰어난 중저층 상가는 높은 임대료 형성에도 불구하고 대기 수요가 지속되고 있다. 부동산 시장 전문가는 '역세권 상가라 할지라도 동선 편의성에 따라 공실률이 최대 15%p 이상 벌어지는 자산 양극화 현상이 가속화되고 있다'고 분석했다.
■ 테넌트 전환 전략 필수… 메디컬·실버 업종이 공실 방어 열쇠
전문가들은 상가 임대인들이 과거 식음료(F&B)나 의류 매장 위주의 임대 방식에서 벗어나 시니어 친화형 테넌트로 신속히 전략을 전환해야 한다고 조언한다. 특히 정형외과·한의원·치과 등 전문 의원과 건강기능식품 매장, 주간보호센터 등은 경기 변동에 대한 저항력이 높고 장기 임차 계약 비율이 일정해 상가 공실 위험을 대폭 줄일 수 있는 핵심 테넌트로 꼽힌다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
초고령화 진전과 고금리 여파 속에서 역세권 상업용 부동산 시장은 단순 입지보다 '주요 이용자 연령층과 보행 동선 편의성'이 자산 가치를 좌우하는 시대에 진입했다. 임대인과 공인중개사는 기존 계약 만료 시 메디컬·헬스케어 등 고령층 친화 업종으로의 임대차 전환 및 용도변경 가능 여부를 사전에 검토해야 한다. 투자자 역시 상가 매수 시 엘리베이터 보유 여부, 무장애 동선(Barrier-Free), 주차 공간 확보 등 실무 요소를 정밀 분석하여 공실 리스크를 철저히 차단해야 한다.