수도권 주요 외곽 지역을 중심으로 지식산업센터와 상업용 부동산의 공실률이 급격히 상승하면서 경매 시장으로 유입되는 물량이 역대 최대 수준을 기록하고 있다. 과잉 공급과 고금리 여파가 장기화되면서 대출 상환에 실패한 임대 사업자들의 경매 신청이 늘어난 영향으로 풀이된다.
■ '분양가 이하' 속출에도 외면… 지식산업센터 경매 진행 건수 역대 최대
상업용 부동산 전문 데이터 분석에 따르면 최근 전국 지식산업센터 경매 진행 건수는 전년 동기 대비 60% 이상 급증한 것으로 집계됐다. 특히 수도권 외곽 신도시 단지의 경우 감정가 대비 낙찰가율이 60%선 이하로 하락했음에도 유찰을 거듭하는 사례가 늘고 있다. 분양 당시 보장받았던 수익률은 수직 하강했으며, 매매가격 역시 초기 분양가보다 20~30% 이상 떨어진 급매물이 늘어나고 있다.
■ 대출 만기 연장 거절에 연체율 급등… 공실 연쇄에 임대수익률 '직격탄'
이 같은 시장 경색의 주요 원인으로는 금융권의 상업용 부동산 대출 문턱 강화와 공실 장기화가 꼽힌다. 2금융권 및 금융권 전반에서 상업시설 대출에 대한 LTV 산정 기준을 강화하고 만기 연장 조건으로 일부 원금 상환을 요구함에 따라, 자금 여력이 부족한 임대인들이 한계에 봉착했다. 여기에 신규 입주 물량이 몰린 지역의 경우 공실률이 30%에 육박하며 임대료 수입으로 이자 비용조차 감당하기 어려운 구조적 악순환이 이어지고 있다.
■ LTV 하향 및 특약 이행 검증 강화… '부실 상업용 부동산' 옥석 가리기 본격화
전문가들은 지식산업센터 및 대형 상가의 구조적 공실 사태가 단순한 일시적 경기 침체를 넘어 공급 과잉의 부작용이 본격화된 결과라고 분석한다. 지방자치단체와 금융당국이 상업용 부동산 리파이낸싱 리스크를 관리하기 위해 자금 집행 검증을 높이면서, 입지와 임차 수요가 우수한 알짜 자산과 부실 자산 간의 극단적 양극화 현상이 심화될 전망이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
상업용 부동산 시장은 금리 인하 기대감에도 불구하고 당분간 공실 해소 및 경매 매물 소화에 시차가 발생하며 냉기류가 지속될 전망입니다. 임대인과 투자자는 신규 임대차 계약 시 무리한 임대료 고수보다는 Rent-Free(무상임대) 기간 설정 등 실질 임대료 조정 특약을 활용하고, 대출 만기 이전에 리파이낸싱 조건을 사전에 확인하여 경매 위험성을 차단해야 합니다.