최근 수도권 노후 아파트 단지를 중심으로 리모델링 사업이 활발히 추진되고 있으나, 단지 내 상가 소유주와의 갈등으로 사업이 표류하는 사례가 잇따르고 있다. 주택법상 리모델링 조합 설립을 위해서는 주택단지 전체 소유자의 66.7% 이상 동의뿐만 아니라 각 동별 50% 이상의 동의를 얻어야 해, 단 1개 동이라도 요건을 채우지 못하면 사업 전체가 발목을 잡힐 수 있다는 지적이다.
■ '전체 66.7%·동별 50%' 통과해야 조합 설립… 상가동 동의가 분수령
현행 주택법 시행령에 따르면 공동주택 단지 전체를 리모델링하기 위해서는 구분소유자 및 의결권의 66.7% 이상의 결의가 요구된다. 이때 핵심 변수로 떠오르는 것이 바로 각 동별 50% 이상 동의 요건이다. 아파트동 소유자 대부분이 동의하더라도 상가동의 동의율이 50% 미만에 그칠 경우 사업 추진을 위한 조합설립인가 자체가 불가능해지기 때문이다. 상가 소유자들은 주거용 아파트와 달리 사업 추진에 따른 영업 손실, 공사 기간 중 수입 부재, 향후 상가 재배치 및 지분 분배 과정에서의 불이익을 우려해 동의에 소극적인 태도를 보이는 경우가 다반사다.
■ 상가 제척 및 토지분할 청구 소송… 착공 지연에 공사비 부담 가중
상가동과의 합의가 난항을 겪을 경우 조합 추진위가 선택하는 대표적인 대안은 '상가 제척' 및 '토지분할 청구 소송'이다. 아파트 단지에서 상가 부지를 제척하고 아파트동만 독립적으로 리모델링을 진행하는 방식이다. 그러나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 토지분할 소송은 대법원 확정판결까지 최소 2년에서 3년 이상의 시일이 소요된다. 이 기간 동안 금융 비용 증가와 인건비·자재비 인상으로 인한 30~40% 상당의 공사비 증액이 발생해 결국 조합원 전체의 추가분담금 폭탄으로 이어지는 부작용이 불가피하다는 분석이다.
■ 권리가액 정산과 영업권 보상… 분쟁 줄이는 실무 체크포인트
사업 지연에 따른 실익 악화를 막기 위해 전문 정비사업 전문가들은 초기 단계부터 상가 소유주와의 합리적인 협상안 마련이 시급하다고 조언한다. 상가 조합원의 권리가액 평가 시 감정평가 기준을 정교화하고, 공사 기간 동안의 영업손실 보상금 및 이주비 지원 방안을 구체화해야 법적 분쟁을 사전에 예방할 수 있다. 또한 중개 현장에서는 리모델링 추진 단지 내 상가 매매 거래 시 해당 상가의 동의 여부와 분할 소송 진행 여부를 반드시 확인하고, 이에 따른 매매계약 해제 및 책임 소재 특약을 상세히 적시할 필요가 있다는 지적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 고금리 장기화와 공사비 상승세 속에서 단지 내 상가와의 법적 갈등이 장기화되는 리모델링 사업장은 사업성 악화가 불가피할 전망입니다. 임대인과 투자자는 리모델링 단지 진입 시 상가동의 동의율 확보 현황과 토지분할 소송 가능성을 면밀히 검증해야 합니다. 공인중개사는 상가 매매나 임대차 중개 시 리모델링 추진 단계별 법적 리스크를 명확히 안내하고, 사업 지연 시 발생할 수 있는 원상복구 및 임대차 기간 연장 관련 특약을 철저히 기재해야 합니다.