내국인에 대한 대출 문턱이 높아지고 세제 규제가 강화된 상황에서 외국인의 국내 부동산 매수가 지속적으로 늘어나며 형평성 논란이 격화되고 있다. 외국인은 자국 금융기관을 이용한 자금 조달이 가능해 국내 DSR 규제를 적용받지 않는 데다, 자금 출처 검증마저 허술하다는 지적이 제기된다.
■ 'DSR 0%' 해외 대출의 허점… 수도권 아파트·상가 취득 급증
최근 집계된 부동산 거래 데이터에 따르면 외국인의 국내 아파트 및 상업용 부동산 취득 건수는 꾸준한 증가세를 보이고 있다. 특히 서울 주요 상권과 수도권 핵심 입지를 중심으로 외국인 매수 비중이 크게 늘어난 것으로 분석된다. 내국인은 DSR 40% 한도와 강화된 가산금리로 인해 자금 조달이 막힌 반면, 외국인은 자국 은행을 통한 현지 대출이나 불법 외환 거래(환치기) 등을 활용해 자금을 유입시키고 있어 규제 실효성이 떨어진다는 분석이다.
■ 중국계 자본 비중 확대… 국적별 매수 편중 현상 심화
외국인 부동산 매수 주체 중 중국계 자본의 비율이 가장 높은 비중을 차지하는 것으로 나타났다. 중국 등 특정 국적의 매수자는 현지 자금을 활용해 국내 고가 주택 및 수익형 부동산을 사들이고 있으나, 금융당국이 해당 자금의 정당한 출처나 편법 증여 여부를 완벽히 검증하기는 구조적으로 불가능한 실정이다. 이에 따라 국내 실수요자 및 내국인 투자자들 사이에서는 '역차별'에 대한 불만이 거세지고 있다.
■ 제도적 구멍 방치 못 한다… 자금조달계획서 검증·과세 강화 추진
전문가들은 외국인 부동산 투기가 자산 시장 왜곡과 집값 자극을 유발할 수 있다고 경고한다. 이에 따라 정부와 과세 당국은 외국인 주택 거래 실태 조사를 확대하고, 해외 자금 유입 경로에 대한 불법 외환 거래 단속을 강화하기로 했다. 또한 외국인에 대한 취득세 중과 및 실거주 의무 부여 등 제도적 장치 마련을 검토해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
외국인 자본 유입에 따른 거래 규제 법안이 추진될 가능성이 높아짐에 따라 향후 외국인 대상 임대 및 매매 계약 시 검증 절차가 까다로워질 전망입니다. 현장 공실 관리와 매매를 담당하는 임대인과 공인중개사는 외국인과의 임대차 및 매매 계약 체결 시 자금 출처 증빙 및 소유권 이전 관련 법적 요건을 사전에 철저히 확인해야 하며, 외국인 투자자는 과세 당국의 실거주 여부 및 세무 조사 가능성에 대비한 절세 및 위험 관리 전략을 수립할 필요가 있습니다.