정부의 권유로 등록임대사업자로 등록해 장기 임대 의무를 이행해온 다주택자들이 뜻밖의 종합부동산세 폭탄을 맞으며 강하게 반발하고 있다. 정부가 제시했던 세제 감면 혜택을 믿고 8년 이상 임대 의무 기간을 채웠으나, 공시가격 상승과 세법 개정 여파로 수천만 원에 달하는 세금을 물게 되는 사례가 잇따르고 있어서다. 부동산 시장에서는 정부 정책의 신뢰성 실추와 함께 등록임대주택 제도의 실효성에 대한 불만이 고조되고 있다는 지적이 나온다.
■ '합산배제' 믿었던 장기임대… 공시가격·세율 개정에 종부세 수천만원 폭탄
등록임대사업자 제도는 과거 다주택자의 임대주택 등록을 유도해 전월세 시장의 안정을 도모하고자 추진됐다. 당초 정부는 지자체와 세무서에 임대사업자로 동시 등록하고 8~10년 이상 임대를 유지할 경우 종합부동산세 합산배제 및 양도소득세 중과 배제 등의 혜택을 약속했다. 그러나 기준시가 6억 원(수도권 기준) 초과 주택이 늘어나고 세법상 합산배제 요건이 까다로워지면서, 장기 임대를 유지했음에도 종부세 과세 대상에 포함되는 임대사업자가 급증한 것으로 집계됐다. 실제로 수도권 일대에서 수십 가구의 소형 주택을 임대해온 한 사업자는 공시가격 인상과 합산배제 요건 누락으로 인해 올해 종부세만 수천만 원 이상 부과받은 것으로 나타났다.
■ 의무임대 기간 8~10년 부과 속 세제 혜택 후퇴… 임대사업자 신뢰 상실
임대사업자들은 임대료 증액 제한(연 5% 이내)과 장기 임대 의무라는 강도 높은 규제를 준수했음에도 불구하고, 정부의 세제 정책 기조 변화로 부당한 불이익을 받고 있다고 토로한다. 임대 의무를 위반할 경우 가구당 최대 3000만 원의 과태료가 부과되기 때문에 중도 해지조차 불가능한 구조다. 시장 전문가들은 세제 혜택을 기대하고 민간 임대 공급에 기여한 사업자들에게 후행적인 기준 적용으로 세금 부담을 가중시키는 것은 행정의 신뢰 보호 원칙에 어긋난다고 비판하고 있다.
■ 과세 기준일·등록 요건 정밀 검토 필수… 지자체·세무서 이중 체크 필요
전문가들은 종부세 폭탄 피하기 위해 임대주택의 공시가격 과세 기준일(매년 6월 1일) 당시 요건을 면밀히 재검토해야 한다고 조언한다. 특히 지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자 등록이 동시에 완료되었는지, 임대료 증액 제한 비율(5% 이하)을 철저히 준수했는지가 합산배제 판정의 핵심 변수다. 아울러 주택 수 산정 방식과 공시가격 합산 기준이 매년 달라질 수 있는 만큼, 합산배제 신고 기한 전에 법률·세무 전문가를 통한 사전 검증이 불가피할 전망이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
정부의 민간 임대주택 활성화 및 규제 완화 기조에도 불구하고 기존 등록임대사업자에 대한 세제 혜택 과도기 분쟁은 당분간 지속될 전망이다. 임대인은 종부세 과세 기준일인 6월 1일 전 임대차계약서상의 5% 증액 제한 준수 여부와 세무서 합산배제 신고 누락 여부를 반드시 확인해야 한다. 공인중개사 및 투자자는 임대사업자 포괄양수도 계약 시 승계 시점의 공시가격 및 세제 혜택 유지 요건을 세밀히 검증하는 특약을 반영해 법적 분쟁 리스크를 사전에 차단할 필요가 있다.