정부가 출산 가구를 대상으로 한 신생아 특례대출의 소득 요건을 대폭 완화하고 저리 정책자금을 공급하면서, 신축 아파트 분양 및 청약 시장의 지형도가 급변하고 있다. 고금리 기조와 상반기 금융권 대출 옥죄기가 지속되는 가운데 연 1.5%~3.3% 수준의 파격적인 저금리 상품으로 내 집 마련 수요가 대거 쏠리는 양상이다.

■ '연 1.5% 저금리' 무기… 소득 요건 2억 원으로 문턱 낮춰
정부는 신생아 특례대출의 부부 합산 소득 요건을 기존 1억 3000만 원에서 최대 2억 원까지 전격 상향 조정했다. 이에 따라 그간 고소득이라는 이유로 정책 모기지 혜택에서 소외됐던 맞벌이 신혼부부들이 신축 분양 시장의 핵심 청약 수요층으로 대거 유입되고 있다. 대출 한도 역시 최대 5억 원까지 유지되어 매매가 9억 원 이하의 수도권 및 지방 핵심 입지 중소형 아파트에 청약 및 매수 문의가 집중되는 분위기다.

■ 분양가 상한제·소형 신축 쏠림… '실속 청약' 열풍 가속
시장에선 금리 부담을 낮춘 신혼부부 및 출산 가구가 전용면적 59~84㎡ 중소형 신축 분양 단지로 대거 발길을 돌리고 있는 것으로 분석된다. 특히 건설 자재비 상승으로 전국 3.3㎡당 평균 분양가가 급등함에 따라, 신생아 특례대출을 활용할 수 있는 9억 원 이하 분양가 상한제 단지로 수요가 극단적으로 쏠리는 현상이 심화되고 있다. 분양 업계 관계자는 '시중은행 주택담보대출 금리가 연 4~5%대에 육박하는 상황에서 연 1%대 저리 정책자금은 실수요자에게 대체 불가능한 유인책'이라고 전했다.

■ 대출 규제와 고분양가 속 '특례 수혜 단지' 쏠림 양극화
전문가들은 이번 정책 완화가 침체된 분양 시장에 온기를 불어넣는 계기가 될 것으로 보면서도, 단지별 양극화는 더욱 극명해질 것으로 전망한다. 9억 원 초과 고분양가 단지나 입지 경쟁력이 떨어지는 외곽 지역은 여전히 기동력이 약한 반면, 수도권 상급지 및 역세권 신축 단지는 청약 경쟁률이 급등하는 '디커플링(탈동조화)' 현상이 심화될 것이란 지적이다. 부동산 시장 관계자는 '정책 자금 수혜 범위를 벗어나는 고가 분양 단지는 잔금 납부 부담으로 계약 포기 사례가 나올 수 있다'고 분석했다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

향후 정책대출 완화에 따라 9억 원 이하 수도권 신축 청약 단지의 강세가 이어질 전망이나, 시중은행 대출 규제 기조 속 분양가별 양극화는 불가피할 것으로 보인다. 현장 임대인과 공인중개사는 신축 소형 아파트 및 오피스텔의 잔금 대출 실행 가능 여부와 특례 자금 자격 조건을 세밀히 확인해야 한다. 아울러 투자자는 입주 시점의 시세 변동과 잔금 특약 구체화 등 실무적 공실 방어 및 자금 계획을 선제적으로 구축할 필요가 있다.