최근 경기 불황 속에서도 외식업 및 중소형 오피스 창업이 이어지는 가운데, 상가 및 오피스 건물 내 안전사고와 화재 위험이 상업용 부동산 시장의 새로운 리스크로 부상하고 있다. 화재 발생 시 자칫 수십억 원 대의 재산 피해와 건물 전체의 공실 장기화로 이어질 수 있어, 임대인과 임차인 모두에게 정밀한 법적·제도적 안전장치 마련이 시급하다는 지적이 제기된다.
■ '화재 한 번에 매장·건물 잿더미'… 상업용 건물 안전 리스크 급증
고전력 조리기구와 다량의 집기를 사용하는 음식점 및 콤팩트 오피스가 대형 상가에 밀집하면서 화재 발생 위험지수가 대폭 상승했다. 최근 통계에 따르면 상업시설 화재의 60% 이상이 전기 누전 및 유기성 매연 누적 등 관리 부주의에서 비롯된 것으로 집계됐다. 단 한 번의 화재로도 인접 점포로 불길이 확산되어 건물 전체 임대 수익이 급감하고 자산 가치가 하락하는 치명적인 타격을 입게 된다.
■ 배상 책임 둘러싼 원상복구 분쟁… 임대인·임차인 갈등 평행선
사고 발생 후 손해배상 책임을 둘러싼 임대인과 임차인 간의 분쟁도 심화하는 양상이다. 민법상 임차인은 임대차 목적물을 반환할 때 원상회복 의무를 지지만, 화재 원인이 불분명하거나 건물 시설 자체의 노후화가 원인일 경우 소송전으로 비화하기 일쑤다. 이 과정에서 복구 공사가 지연되면 해당 상가는 수개월간 공실 상태로 방치되어 자산 손실이 눈덩이처럼 늘어나는 악순환이 연출된다.
■ '특약 없는 계약은 시한폭탄'… 화재보험 가입 필수화 움직임
이에 따라 부동산 시장에서는 임대차 계약 체결 단계부터 책임 소재를 명확히 하는 안전 특약 도입이 대세로 자리잡고 있다. 다중이용업소의 경우 화재배상책임보험 가입이 의무화되어 있으나, 일반 사무실이나 소형 상가의 경우 사각지대에 놓인 경우가 많다. 전문가들은 계약서 내 '임차인의 화재보험 가입 의무' 및 '자기부담금 배상 범위'를 명확히 규정하는 것만이 예측 불가능한 재해로부터 상업용 자산을 지키는 유일한 방어선이라고 강조한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 상업용 부동산 시장은 단순 임대료 수준을 넘어 '안전 관리 및 리스크 방어 능력'이 건물 가치를 결정짓는 핵심 요인으로 작용할 전망이다. 임대인과 공인중개사는 계약 시 '임차인의 화재배상책임보험 가입 증명서 제출'을 잔금 지급 조건으로 명시하고, 시설 노후화로 인한 과실 분쟁을 막기 위해 입주 전 시설 상태 점검표 작성 및 원상복구 범위 특약을 반드시 수록하여 리스크를 사전 차단해야 한다.