수도권 신축 아파트 청약 시장에서 분양가 상한제(분상제) 적용 단지로의 쏠림 현상이 가속화되면서 청약 당첨 가점 문턱이 턱없이 높아지고 있다. 고금리와 공사비 증액 여파로 일반 민간 아파트 분양가가 연일 최고가를 경신하자, 시세 대비 차익이 보장되는 알짜 단지에 수요가 집결된 결과로 분석된다.
■ 만점에 가까운 '70점대' 속출… 무주택 3040 청약 잔혹사
한국부동산원 청약홈에 따르면 최근 수도권에서 분양한 상한제 적용 단지의 당첨 가점 하한선(턱걸이)이 69점~74점 수준까지 급등한 것으로 집계됐다. 이는 4인 가구 무주택자가 15년 이상 청약 통장을 유지해야 얻을 수 있는 최고점(69점)을 넘어서는 수치다. 사실상 5인 이상 가구가 아니면 인기 단지 당첨이 불가능해지면서, 가점이 상대적으로 낮은 3040세대의 청약 시장 이탈과 추첨제 물량 쏠림 현상이 심화되는 양상이다.
■ '분양가 고공행진'에 둔화된 매수세… 안전지대 찾는 1순위 자금
이 같은 청약 과열의 주된 원인으로는 3.3㎡당 평균 분양가의 급격한 상승이 꼽힌다. 원자재 가격과 인건비 인상 여파로 민간택지 분양가가 시세와 비등하거나 오히려 웃도는 상황이 연출되면서, 주택 소비자들이 시세 차익이 확실한 분상제 단지로만 발길을 돌리고 있는 것이다. 실제 수도권 비(非)분상제 단지의 경우 초기 계약률이 60%대에 머무르는 반면, 분상제 단지는 1순위 청약에서만 수백 대 1의 경쟁률을 기록하며 양극화가 극에 달하고 있다.
■ 실거주 의무·전매제한 완화 조율… '줍줍' 무순위 청약도 과열
한편 정부의 실거주 의무 3년 유예 조치와 전매제한 완화로 투자 부담이 완화된 점도 청약 열기를 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 무순위 청약(줍줍) 시장 역시 무주택 자격 요건 및 거주지 제한 완화 여파로 수십만 명의 청약자가 몰리는 기현상이 이어지고 있다. 전문가들은 서울 및 수도권의 핵심 입지 공급 물량이 조기에 소진될수록, 입지별·가격별 당첨 양극화와 '청약 통장 무용론'이 당분간 계속될 것으로 전망하고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
고분양가 기조와 공급 부족 공포가 맞물려 분양가 상한제 단지의 고가점 쏠림 및 무순위 청약 과열은 당분간 지속될 전망이다. 실수요자 및 투자자는 강화된 DSR 대출 규제에 따른 자금 조달 계획을 사전 점검하고, 분상제 단지의 거주 의무 기간과 전매제한 조건을 세심히 살펴야 한다. 공인중개사는 청약 가점 계산 오류로 인한 부적격 당첨 피해를 예방하기 위해 사전 자격 검증 상담을 철저히 진행할 필요가 있다.