고금리 장기화 기조 속에서 연 최고 8%대 수준의 만기 수익률을 제공하는 개인투자용 채권 등 고금리 금융상품으로 시중 자금 쏠림 현상이 심화되고 있다. 이에 따라 상가, 오피스, 지식산업센터 등 상업용 부동산 시장은 임대수익률 경쟁력 약화와 공실률 상승이라는 이중고를 맞닥뜨리며 자산 시장 내 투자 지형이 크게 요동치는 모습이다.
■ 최고 연 8% 확정 수익 등장… 상업용 자산 수익률 역전 심화
금융권 및 투자업계에 따르면 최근 출시된 개인투자용 채권 및 고금리 금융상품의 20년 만기 보유 시 수익률이 연 7~8%대에 육박하면서 고액 자산가들의 자금이 안정적인 금융자산으로 대거 이동하고 있다. 약 3억 원을 투자할 경우 연간 220만 원 안팎의 안정적 수익을 얻을 수 있는 구조가 형성되면서, 원금 손실 위험과 공실 위험을 부담해야 하는 수익형 부동산의 상대적 매력도가 크게 떨어졌다는 평가다. 실제로 서울 및 수도권 주요 권역 상가의 평균 임대수익률은 연 3~4%대에 머물고 있어 금융상품과의 수익률 역전 현상이 심화되고 있다.
■ 대출 금리 6% 육박에 공실 위험까지… 임대인 '역마진' 비상
상가와 사무실 등 상업용 부동산은 상업용 대출 금리가 연 5~6%대로 치솟은 상황에서, 경기 침체로 인한 임대료 인상 한계에 부딪혀 역마진 우려가 확산되고 있다. 전국 상업용 부동산 공실률이 13% 안팎을 기록하는 등 임대 소득 불안정성이 커진 점도 투자자들의 외면을 부추기는 요인이다. 대출을 활용해 상가나 지식산업센터를 매입했던 투자자들은 이자 부담을 이기지 못하고 급매물로 내놓고 있지만, 매수세가 붙지 않아 가격 하락세가 이어지고 있다.
■ 안전자산 쏠림 속 상업용 부동산 입지별 극단적 양극화
투자 자금이 위험 자산인 상업용 부동산에서 안전한 고금리 채권으로 옮겨가면서, 상가 및 오피스 시장의 공실 해소는 더욱 난항을 겪을 것으로 전망된다. 이에 따라 단순 임대수익에 의존하던 기존 투자 방식에서 벗어나, 우량 임차인(앵커 테넌트) 확보와 임대료 조정(렌트프리) 등 적극적인 공실 방어책이 요구된다. 토지 및 공장 등 대형 상업용 자산 역시 단순 보유보다는 확실한 개발 호재나 수익 모델을 갖춘 핵심 입지만 생존하는 극단적 양극화가 진행될 것으로 분석된다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
고금리 채권 등 대체 투자처의 수익률이 우위를 점함에 따라 당분간 상업용 부동산으로의 유동성 유입은 제한적일 것으로 전망된다. 임대인은 공실 장기화를 막기 위해 렌트프리(무상임대) 기간 확대나 매출 연동형 임대차 계약 등 유연한 조건을 제시할 필요가 있으며, 중개사 및 투자자는 단순 임대수익률 수치에 현혹되지 말고 대출 금리 차감 후 실질 자기자본이익률(ROE)과 우량 임차인의 계약 지속 가능성을 철저히 검증해야 한다.