수도권 아파트 분양가가 3.3㎡당 평균 2500만원을 넘어서며 가파른 상승세를 이어가는 가운데, 청약 시장의 양극화가 더욱 심화되고 있다. 분양가 상한제가 적용되는 단지에는 수십만 명의 청약자가 몰리는 반면, 고분양가 논란이 불거진 단지와 외곽 지역은 외면받는 '극과 극' 현상이 고착화되는 양상이다.
■ 3.3㎡당 평균 분양가 2500만원 돌파… 공사비 인상에 '고분양가 굳히기'
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 최근 수도권 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2550만원으로 전년 동기 대비 15.4% 상승한 것으로 집계됐다. 시멘트·철근 등 원자재 가격 인상과 금융비용 증가가 분양가 상승을 견인하면서 전용면적 84㎡ 기준 국민평형 분양가는 10억~12억원선이 대세로 자리잡았다. 서울 주요 입지의 경우 3.3㎡당 5000만원을 웃도는 단지들이 잇따라 등장하며 실수요자의 자금 조달 부담이 크게 가중되고 있다.
■ '로또 청약'엔 10만 쏠림 vs 비선호 단지는 '참패'… 극단적 청약 양극화
분양가 고공행진 속에서 분양가 상한제가 적용돼 억대 시세차익이 기대되는 일부 수도권 단지에는 평균 청약 경쟁률 200대 1을 상회하는 쏠림 현상이 나타났다. 반면 주변 시세 수준이거나 분양가가 높게 책정된 단지는 청약 미달률이 40%에 달하는 등 시장 반응이 극명하게 갈렸다. 부동산 전문가들은 '대출 규제 강화와 고금리 여파로 자금 조달 부담이 커진 상황에서 확실한 자산가치 상승이 보장된 단지로만 수요가 집중되는 스마트 원픽 현상'이라고 분석했다.
■ 대출 규제·금리 변수 속 '초구조화'되는 분양·경매 시장
신축 분양 시장의 가파른 가격 상승은 경매 및 분양권 전매 시장에도 고스란히 여파를 미치고 있다. 수도권 신축 아파트 경매 감정가는 전고점 대비 90% 수준까지 치솟았으나, 스트레스 DSR 2단계 등 대출 규제 강화 영향으로 낙찰률은 38.5%에 머무르는 등 신중한 접근이 이어지고 있다. 향후 공사비 추가 인상 압력과 공급 가뭄 현상이 지속될 경우 신축 아파트에 대한 가격 상승 압력은 당분간 이어질 것으로 전망된다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
공사비 상승과 대출 규제 강화가 재건축·재개발 정비사업의 사업성을 압박하면서 신축 공급 가뭄이 지속될 것으로 전망된다. 투자자와 실수요자는 단순 청약 당첨에 목적을 두기보다 중도금 대출 조건과 실거주 의무, 전매제한 기간을 철저히 확인해야 한다. 임대인과 중개업소 역시 신축 입주 물량이 집중되는 지역의 전세가율 하락에 대비해 세입자 보증금 반환 특약과 공실 방어 전략을 사전에 수립하는 것이 필수적이다.