주요 시중은행의 주택담보대출 및 전세자금대출 금리가 다시 4%대로 올라서며 자택 마련을 앞둔 무주택자와 대출을 안고 있는 임대인들의 부담이 다시 커지고 있다. 금융당국의 가계부채 관리 압박 속에 은행권이 자율적인 금리 인상에 나선 데다 시장금리까지 반등하면서 대출 문턱이 급격히 높아진 영향이다. 이러한 금리 상향 기조는 주택 매수 심리를 위축시키는 동시에 전세의 월세 전환을 가속화하며 임대차 시장의 지형도를 흔들고 있다.
■ '4%대' 금리 벽에 부딪힌 대출… 차주 이자 부담 다시 가중
금융권에 따르면 주요 5대 시중은행의 주택담보대출 혼합형(고정) 금리는 하단이 3%대 후반에서 최근 4%대 초반으로 일제히 상승했다. 그동안 금리 인하 기대감에 하락세를 보이던 대출금리가 다시 오름세로 돌아선 것은 금융당국의 가계대출 관리 기조에 따라 은행들이 가산금리를 올리거나 우대금리를 축소했기 때문이다. 신규 대출자뿐만 아니라 변동금리를 적용받는 기존 차주들 역시 원리금 상환 부담이 매달 늘어나는 압박에 직면해 있다.
■ 전세자금대출도 연쇄 상승… 주택 임대차 시장 '월세화' 가속
대출금리 상승 여파는 전세 시장으로 즉각 확산되고 있다. 전세자금대출 금리 역시 4%대를 웃돌면서 전세자금을 대출받아 보증금을 충당하던 세입자들의 주거비용 부담이 크게 늘었다. 이에 따라 보증금을 낮추고 일정액의 월세를 내는 '전세의 월세화' 현상이 빠르게 진행되고 있다. 세입자 입장에서는 높은 대출 이자를 은행에 내느라 전세를 유지하기보다, 차라리 임대인에게 월세를 지급하는 것이 부담을 줄이는 선택지가 되고 있다는 분석이다.
■ 가계대출 억제책과 시장금리 반등… 임대인·투자자 셈법 복잡
정부의 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행 등 가계부채 관리가 대폭 강화된 점도 임대 시장에 적잖은 파장을 주고 있다. 대출 한도가 줄어들면서 갭투자를 통한 주택 매수가 사실상 차단됐으며, 기존 임대인들 또한 보증금 반환 대출이나 역전세 대응을 위한 자금 조달에 난항을 겪고 있다. 금리 반등과 대출 규제가 동시에 작동함에 따라 주택 및 상업용 부동산 임대 시장 전반의 유동성이 급격히 위축될 것이라는 지적이 나온다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
당분간 가계대출 관리 기조와 시장금리 변동성으로 인해 대출금리가 4%대 안팎의 높은 수준을 유지할 전망인 만큼, 전세 시장의 월세 전환 속도는 더욱 빨라질 것으로 예상된다. 임대인은 세입자의 대출 집행 가능 여부를 계약 전 반드시 확인해야 하며, 보증금 반환을 위한 대출 한도를 사전에 계산하여 역전세 리스크를 방지해야 한다. 공인중개사와 투자자는 월세 수익률을 정밀하게 다시 산정하고 대출 상환 계획을 보수적으로 수립하여 공실 장기화 및 이자 부담에 철저히 대비할 필요가 있다.