고금리와 금융당국의 강력한 대출 규제로 일반 주택 매매 시장이 짙은 관망세를 이어가는 것과 달리, 수백억 원에서 수천억 원을 호가하는 초고가 하이엔드 주거 시장은 전 세계적인 현금 부자들의 자금이 몰리며 견조한 상승세를 이어가고 있다. 거시경제의 불확실성이 커질수록 유동성이 희소 가치가 높은 '상위 1%' 자산으로 쏠리는 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다는 분석이 나온다.
■ 6000억 넘어서는 초고가 팬트하우스… '현금 부자' 자금 쏠림
최근 글로벌 주요 도시 및 서울 핵심지의 초고가 팬트하우스 거래가가 수천억 원대에 달하는 등 하이엔드 주거 시장의 신고가 행진이 이어지고 있다. 실질적인 자금 조달에 제약이 없는 고액 자산가들이 인플레이션 방어 수단이자 희소성 높은 자산으로 초고가 부동산을 선택하면서 거래 가격이 천정부지로 치솟는 모습이다. 시장 전문가들은 자산 양극화가 심화됨에 따라 한정된 입지의 초고가 주택 가치가 일반 아파트 가격 흐름과 완전히 탈동조화(디커플링)되고 있다고 평가한다.
■ 대출 규제·금리 파고 비껴간 하이엔드… 대체 불가능 자산 입지 강화
일반 주택 시장이 DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 고금리 여파로 거래량이 급감한 반면, 100% 현금 투입이 가능한 초고가 시장은 금융 규제의 영향권에서 완전히 벗어나 있다. 특히 조망권, 프라이버시, 최고급 커뮤니티 시설을 갖춘 주거 공간은 공급 자체가 극히 제한적이어서, 입지가 우수한 하이엔드 부동산일수록 가격 방어력이 뛰어나고 자산 보전 가치가 높게 평가받는다. 이에 따라 고액 자산가들의 자금 유입이 지속적으로 이루어지는 선순환 구조가 정착되고 있다.
■ '상위 1%' 주거 양극화 심화… 부동산 자산 지형도 재편
이 같은 하이엔드 주거 시장의 독주는 국내외 자산가들의 자산 배분 전략 변화를 극명하게 보여준다. 실거주 목적을 넘어 자산의 가치 증여 및 안전자산 선호 심리가 맞물리면서, 서울 강남권 및 초핵심지 팬트하우스의 실거래가는 3.3㎡당 2억~3억 원을 넘어서는 등 진입 장벽이 더욱 높아졌다. 전문가들은 이러한 현상이 단순한 가격 상승을 넘어 거주 공간을 통한 부의 격차를 더욱 고착화시키는 계기가 될 것으로 바라보고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 일반 주택 시장은 대출 규제와 고금리 장기화로 입지별 차별화가 심화될 것으로 보이나, 초고가 하이엔드 시장은 자산가들의 수요에 힘입어 신규 신고가 행진을 이어갈 전망이다. 자산가 및 투자자는 입지와 희소성이 담보된 하이엔드 자산 확보 시 취득세 및 양도세 등 징벌적 세제 규제 완화 여부를 면밀히 점검해야 하며, 중개업계는 자산가 전용 프라이빗 매물 확보와 세무·법률 자문을 연계한 맞춤형 자산 관리 컨설팅 역량을 키우는 것이 필수적이다.