컨테이너 매장도 상가임대차법 보호받을까

최근 컨테이너 상가, 팝업스토어, 가설건축물을 활용한 신개념 매장이 늘어나면서 상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 적용 가능성을 둘러싼 임대인과 임차인 간의 법적 분쟁이 급증하고 있다. 독립된 형태의 매장을 갖추었더라도 일반 정식 건축물과 달리 토지 정착성이나 건축물대장 미등재 등의 특수성이 존재해 법적 권리 보호 여부가 크게 갈리는 것으로 분석된다.

■ '건물인가 단순 구조물인가'… 판가름 가르는 토지 정착성
법조계와 판례에 따르면 컨테이너 매장이 상임법의 보호 대상인 '상가건물'로 인정받기 위해서는 무엇보다 독립된 건물로서의 실체를 지녀야 한다. 주벽과 지붕을 갖추고 토지에 견고하게 정착되어 쉽게 이동할 수 없는 구조여야 하며, 전기·수도·배수 등 기반시설이 연결되어 실제로 상업 활동이 이루어지는 공간이어야 한다. 반면 볼트로 고정되지 않은 순수 이동식 컨테이너나 매대 형태의 가설물은 건물성이 부정되어 법적 보호 대상에서 제외될 가능성이 높은 것으로 집계됐다.

■ 사업자등록 완료돼도… 가설건축물 존치기간 만료 위험 상존
관할 세무서로부터 해당 장소에 대한 사업자등록을 올바르게 발급받았는지도 대항력 형성의 필수 요건이다. 그러나 사업자등록을 마치고 실질 영업을 지속하더라도 가설건축물 특유의 '존치기간'이 걸림돌로 작용한다. 지자체에 신고된 존치기간이 만료되었을 때 연장이 허용되지 않으면 지자체의 철거 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있으며, 이 경우 임차인의 법적 권리인 10년간의 계약갱신요구권이 온전히 보장받기 어렵다는 지적이 나온다.

■ '10년 갱신·권리금' 사수하려면… 계약 체결 전 법적 지위 확인 필수
컨테이너 및 가설건축물 임대차 시 권리금 회수 기회나 계약 갱신권을 철저히 보호받기 위해서는 계약 초기 단계부터 객관적 팩트 체크가 선행되어야 한다. 임차인은 토지 임대차인지 건축물 임대차인지 계약 구조를 명확히 파악하고, 관할 지자체의 가설건축물 축조신고 필증과 허가 조건을 점검해야 한다. 임대인 역시 무단 구조 변경이나 존치기간 미연장에 따른 법적 분쟁을 예방하기 위해 임대차 계약서상에 원상복구 기준과 관리 책임을 엄격히 규정할 필요가 있다.