정부가 28년 동안 동결됐던 상속세 및 증여세법 개정에 속도를 내면서 부동산 시장의 자산 승계 지형도가 격변하고 있다. 여야가 오는 12월 정기국회에서 상속세 기본공제 및 자녀공제 한도 확대를 골자로 한 세법 개정안 처리를 논의함에 따라 고가 주택 보유자와 다주택자들의 절세 셈법이 한층 복잡해진 모습이다. 집값 상승으로 상속세가 중산층의 실질적 세금 부담으로 작용해 온 만큼 이번 세제 개편이 부동산 거래 및 보유 행태에 가져올 파급력에 시장의 관심이 쏠린다.
■ 상속세 기본공제 1억원 상향… 28년 만의 세제 개편 시동
이번 세법 개정 논의의 핵심은 현행 2억원인 기본공제 한도를 상향하고, 자녀 1인당 5,000만원 수준이던 자녀공제액을 5억원으로 대폭 끌어올리는 방안이다. 최고세율 역시 현행 50%에서 40%로 낮추는 안이 함께 검토되고 있다. 1997년 이후 28년째 개정되지 않았던 상속세 공제 한도가 현실화될 경우, 수도권 중저가 아파트 보유자들의 세 부담이 대폭 줄어들 것으로 집계된다.
■ 서울 아파트 평균 매매가 12억원… '중산층 세금' 전락 논란 해소
그간 서울 아파트 평균 매매가격이 12억원을 넘어서면서, 아파트 한 채만 보유해도 상속세 납부 대상이 되는 부작용이 지속됐다. 실제로 국세청 집계에 따르면 상속세 과세 대상자는 최근 5년 새 2배 이상 급증했다. 부동산 전문 연구진은 공제 한도가 확대되면 서울 외곽 및 수도권 주요 지역의 1가구 1주택자 상당수가 과세 대상에서 제외되어 자산 유동화 및 상속 부담을 크게 덜 수 있을 것으로 분석하고 있다.
■ 사전 증여 vs 상속 재편… 부동산 자산가 셈법 분주
상속세 세제 개편 윤곽이 드러나면서 다주택자와 고가 부동산 보유자들은 기존의 사전 증여 중심 전략에서 상속 이월 전략으로 전환을 검토 중이다. 과거에는 양도소득세 중과를 피하기 위해 사전 증여를 선택하는 경우가 많았으나, 상속세 공제액이 대폭 늘어날 경우 사전 증여 시 부담하는 취득세(수도권 최대 12%)보다 상속 절세 효과가 더 커질 수 있기 때문이다. 이에 따라 시장에서는 연말 세법 개정안의 최종 통과 여부에 주목하고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
12월 국회에서 상속세 공제 확대안이 통과될 경우 부동산 자산승계 시장은 사전 증여 감소와 만기 상속 증가라는 구조적 변화를 맞이할 것으로 전망된다. 임대인과 부동산 투자자는 12월 세법 개정 최종안 확정 전 성급한 사전 증여를 지양하고 전문가를 통한 증여세 vs 상속세 실익 비교 평가를 우선 수행해야 한다. 공인중개사는 매매·증여 관련 계약 진행 시 세법 개정안 적용 시점 및 과세 기준일 특약을 적극 검토하여 고객의 조세 리스크를 사전에 예방할 필요가 있다.