■ '금리 인하' 기조 역행… 주담대 상단 연 6% 육박
최근 금융권 집계에 따르면 주요 시중은행의 주택담보대출 혼합형(고정) 금리는 연 4.1~5.9% 수준으로 상단이 6% 돌파를 눈앞에 두고 있다. 한국은행의 기준금리 동결 및 인하 가능성 시그널에도 불구하고 불과 수개월 전 대비 금리 하단이 0.5%p 이상 치솟은 수치다. 금융당국의 가계대출 관리 강요에 대응해 은행들이 가산금리를 수차례 인상한 점이 결정적 원인으로 꼽힌다. 시장금리 하락 폭을 대출금리가 전혀 반영하지 못하는 불균형 현상이 고착화되고 있다는 지적이다.
■ 대출 한도 축소 폭풍… 실수요자 '자금 잔혹사'
스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 적용과 맞물려 실수요자들의 대출 가능 금액은 기존 대비 15~20%가량 급감했다. 서울 주요 지역의 전용 84㎡ 아파트 매수를 계획했던 직장인들은 갑작스러운 한도 축소로 계약을 포기하거나 고금리 신용대출을 추가로 알아봐야 하는 극심한 자금난을 겪고 있다. 대출 규제가 강하게 적용되는 수도권 주요 지역의 매매 거래량은 전월 대비 25% 이상 감소하며 거래 가뭄이 본격화되는 분위기다.
■ '대출 막히자' 현금 부자만 진입… 상급지 양극화 심화
대출 규제 수위가 높아질수록 금융 의존도가 낮고 유동성이 풍부한 현금 자산가들의 영향력은 더욱 강해지고 있다. 강남 3구 및 마용성(마포·용산·성동) 등 상급지 초고가 단지에서는 대출 없이 자체 자금만으로 신고가를 경신하는 거래가 잇따르고 있다. 반면 대출 의존도가 높은 외곽 지역 및 중저가 단지는 매수세가 끊기며 가격 하락 압력을 받는 등 시장의 극단적 양극화 양상이 심화하고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
당분간 금융당국의 가계부채 관리 기조가 이어질 것으로 보여 시중은행의 대출 문턱은 쉽게 낮아지지 않을 전망입니다. 임대인과 공인중개사는 매매 계약 시 매수인의 '대출 승인 불확실성'에 대비해 '대출 미승인 시 계약 무효 및 가계약금 반환' 관련 특약 조항을 명확히 정리해야 합니다. 투자자의 경우 대출 레버리지 중심의 투자 전략에서 벗어나 자체 현금 흐름과 유동성 확보를 최우선 과제로 삼아야 할 시점입니다.