서울 도심 및 주요 업무지구 내 준공 40년을 넘긴 노후 오피스와 상가 빌딩의 재개발 사업이 고밀 복합개발 정책과 맞물려 본격적인 속도를 내고 있다. 노후화된 공실 자산을 고스펙 프라임 오피스로 탈바꿈해 도심 경쟁력을 끌어올리는 동시에, 공급 가뭄을 겪는 오피스 시장의 단비가 될 수 있을지 시장의 관심이 집중된다.
■ 용적률 최대 1000% 상향… 노후 상업빌딩 사업성 '일률적 개선'
지자체의 도시정비형 재개발 지침 개정에 따라 도심 내 준공 30~40년 차 노후 빌딩의 용적률 인센티브가 대폭 확대된다. 기존 500~600% 수준에 머물던 허용 용적률이 최대 1000% 이상으로 대폭 상향되면서, 그동안 사업성이 떨어져 정체됐던 중소형 업무·상가 자산의 정비사업 타당성이 크게 확보됐다. 이에 따라 도심권역(CBD)과 여의도권역(YBD) 일대 노후 빌딩 소유주들의 정비계획 수립 신청이 잇따르고 있다.
■ '프라임 오피스' 공급 가뭄 해소… 자산 가치 재평가 본격화
최근 주요 업무지구의 프라임 오피스 공실률이 2~3%대의 극심한 품귀 현상을 이어가는 가운데, 노후 오피스 재개발은 신규 프라임 자산 공급의 핵심 대안으로 떠올랐다. 단순 건물의 연면적 확장에 그치지 않고 스마트 오피스 환경 및 친환경 인증(LEED)을 도입함으로써 3.3㎡당 임대료를 기존 대비 40~60% 이상 인상할 수 있는 여력이 확보된다. 이에 따라 자산운용사와 리츠(REITs) 등 기관 투자자들의 디벨로퍼형 매수 타깃이 노후 상업용 빌딩으로 집중되는 양상이다.
■ 토지주 권리 산정·공사비 상승 파고… '초기 사업비 조달' 분수령
다만 고금리와 건설 공사비 상승 여파는 여전히 정비사업의 걸림돌로 꼽힌다. 3.3㎡당 공사비가 900만~1000만 원 선까지 치솟으면서, 토지주 및 임차인 권리관계 조정과 초기 브릿지론 조달 비용 부담이 만만치 않다는 지적이다. 전문가들은 지자체의 인허가 단축 지원 및 공공기여 정합성 확보 여부가 실제 착공까지의 사업 성패를 가를 핵심 변수라고 입을 모은다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
도심 노후 빌딩 재개발 활성화로 고품질 오피스 자산의 희소 가치가 더욱 커질 전망이나, 공사비 고공행진에 따른 착공 지연 리스크는 유의해야 한다. 건물 소유주 및 투자자는 정비구역 지정 시 명도 특약과 공실 보존 대책을 정밀히 수립해야 하며, 공인중개사는 용적률 완화 범위에 따른 지분 가치 분석과 기존 임차인의 퇴거 관련 명도 협의 조건을 명확히 중개 계약에 반영해야 한다.