수도권 철도 지하화 시동… 용산·청량리 상부 '프라임 타운' 변신

정부가 수도권 도심을 관통하는 철도 부지 지하화 및 상부 공간 복합개발을 본격적으로 추진하면서, 용산·청량리 등 수도권 핵심 역세권 일대 토지 지형도가 대대적으로 재편될 전망이다. 그동안 단절됐던 도심 구역을 연결하고 슬럼화된 역세권 부지를 고밀도 프라임 오피스와 대형 상업 시설로 탈바꿈시키는 이번 사업은 상업용 부동산 시장의 판도를 바꿀 대형 호재로 평가받고 있다.

■ '도심 단절' 해소하고 상부 토지 고밀 개발… 용산·청량리 선도 사업군 부상
정부와 지자체가 추진하는 철도 지하화 선도사업 계획에 따르면, 용산역과 청량리역, 영등포역 등 수도권 주요 철도 부지가 핵심 대상지로 거론된다. 철도가 지하로 내려간 뒤 확보되는 상부 약 100만㎡ 이상의 지상 토지는 업무·상업·문화가 융합된 입체 복합 거점으로 거듭나게 된다. 특히 용산 국제업무지구 개발과 연계되는 용산역 일대는 용적률 최대 1,000% 수준의 초고층 업무·상업 복합타운 조성이 가능해져 토지 활용 가치가 극대화될 것으로 집계됐다.

■ 막대한 재원 조달과 입체 복합개발… 민간 투자 유치 '사활'
부동산 전문가들은 수조 원에 달하는 철도 지하화 사업비 조달을 위해 민간 자본 유치와 선제적 개발 계획 수립이 핵심 과제라고 입을 모은다. 사업시행자가 철도 지하화 공사비를 충당하기 위해 상부 부지의 상업·업무 용지 분양 수익을 활용하는 '자체 재원 조달 구조'가 유력하다. 이에 따라 상부 토지 매각 과정에서 대형 디벨로퍼와 자산운용사, 건설사 간의 핵심 위치 선점 경쟁이 한층 치열해질 것으로 분석된다.

■ 도심 오피스 공급 해증 및 역세권 상권 지형 재편 파급효과
철도 부지 입체 개발은 단순히 토지 가치를 높이는 것에 그치지 않고, 주변 기존 상업용 부동산 시장에도 거대한 파급효과를 불러일으킬 전망이다. 철도 상부 부지에 들어설 A급 프라임 오피스와 대형 복합쇼핑몰은 주변 단독 상권의 유동인구를 급증시키는 한편, 인근 노후 상가들의 리모델링 및 용도변경 수요를 자극할 것으로 예측된다. 시장에서는 개발 호재에 따른 토지 매수세가 가속화되면서 역세권 중심의 자산 양극화 현상도 심화될 것이라는 지적이 나온다.