'금리 인하 vs 고환율' 딜레마… 한은 피벗 셈법에 주택시장 요동

한국은행의 기준금리 인하 타이밍을 둘러싼 셈법이 한층 복잡해지고 있다. 최근 원·달러 환율이 1,400원 안팎까지 치솟는 등 금융시장의 변동성이 크게 확대된 가운데, 가계부채 관리와 고환율 방어가 통화정책의 핵심 변수로 부상했기 때문이다. 금리 인하 기대감으로 요동치던 수도권 주택 시장 역시 대출 규제 강화와 금리 불확실성이 맞물리며 다시금 짙은 관망세로 돌아서는 모양새다.

■ 환율 1,400원 턱밑 육박… 한은 금리 인하 속도조절 불가피
금융시장에 따르면 최근 달러화 강세 기조가 이어지면서 원·달러 환율이 1,390원~1,400원 선을 위협하는 고환율 국면이 장기화되고 있다. 이에 따라 한국은행이 추가 금리 인하에 서둘러 나설 경우 한·미 금리 차가 더욱 벌어져 외국인 자금 유출과 물가 상승을 자극할 수 있다는 경계감이 확산하고 있다. 시장 전문가들은 당초 예상보다 기준금리 인하 시점과 폭이 제약될 수 있으며, 한은의 통화정책 전환(피벗) 속도가 조절될 수밖에 없다고 분석하고 있다.

■ 대출 빗장 좨야 하나… '50조원대' 가계부채 공포에 관망세 확산
정부의 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행과 시중은행의 가계대출 취급 제한 조치가 이어지면서 부동산 매수 심리는 급격히 위축됐다. 수도권 주택 매매 거래량은 지난 8월 피크를 기록한 이후 2개월 연속 감소세를 보이고 있으며, 아파트 매매가격 상승 폭 역시 크게 둔화됐다. 대출 한도가 수천만 원 이상 줄어든 상황에서 금리 인하마저 지연될 수 있다는 불안감이 작용하면서 실수요자와 투자자 모두 선뜻 매수에 나서지 못하는 형국이다.

■ 매수 심리 위축에 전세 쏠림… 매매·임대차 양극화 심화
매수세가 둔화되면서 주택 수요가 임대차 시장으로 대거 유입되고 있다. 서울 및 수도권 주요 지역의 아파트 전세가격은 70주 이상 장기 상승세를 이어가고 있으며, 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)도 점진적으로 올라서고 있다. 특히 신축 아파트와 역세권 단지를 중심으로 전세 물품 부족 현상이 심화되면서, 매매 시장은 소강상태를 보이는 반면 임대차 시장의 가격 상승 압력은 갈수록 커지는 양극화 양상이 뚜렷해지고 있다.