부동산 시장 내 실거래가를 인위적으로 부풀리는 이른바 '집값 띄우기'와 불법 임대차 이상거래에 대한 정부의 전수조사가 칼날을 빼 들었다. 허위 거래 신고를 통해 인근 시세를 교란하고 2,631억 원 규모의 부당이득을 취한 정황이 대거 적발되면서, 부동산 거래 질서 투명화와 공실 관리 안전성에 대한 경각심이 고조되고 있다.

■ '집값 띄우기'로 2631억 부당이득… 실거래가 조작·허위 신고 기승
이번 대대적인 적발 조사에 따르면, 일부 기획부동산 및 원정 투기 세력은 최고가로 아파트 및 주거용 자산 거래를 신고한 뒤 계약금을 지급하지 않고 일정 기간 후 해제하는 방식을 동원했다. 이를 통해 착시 효과를 노려 인근 매물의 매매가와 전세 보증금을 동반 상승시키는 불법 행위를 저질렀다. 이들이 올린 불법 부당이득 및 관련 이상거래 규모는 2,631억 원에 달하는 것으로 집계됐으며, 관련자 21명을 비롯해 수십 건의 이상거래가 수사기관에 넘어갔다.

■ 갭투자·불법 임대차 계약의 그늘… 임차인 피해 및 공실 위험 가중
이러한 인위적 시세 부풀리기는 임대차 시장에도 직격탄을 날리고 있다. 고가에 체결된 매매가를 기준으로 설정된 과도한 전세 보증금은 매매가 하락 시 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 '깡통전세' 리스크를 유발한다. 나아가 계약 해지 및 세입자 퇴거가 잇따르면서 특정 단지 내 준공 후 공실이 단기간에 급증하는 악순환을 초래하는 것으로 분석된다. 특히 자금력이 부족한 임대인이 고액 전세금을 활용해 갭투자에 나섰다가 경매로 넘어가면서 건물 전체가 장기 공실에 빠지는 사례가 적발의 주요 단초가 됐다.

■ 국토부·지자체 합동 전수조사 강화… 자금조달계획서 검증 수위 고조
정부 및 지자체는 향후 수도권 주요 선호 지역과 재개발·재건축 호재 지역을 중심으로 자금조달계획서 검증을 한층 강화할 방침이다. 거래 당사자의 자금 출처 불분명 거래나 법인·외국인 위장 거래에 대해 실시간 모니터링 시스템을 가동하여 부당이득 몰수 및 형사 처벌 수위를 크게 높이기로 했다. 이에 따라 자산운영사와 개인 임대 사업자들의 자금 집행 검증 절차 역시 한층 까다로워질 전망이다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

이상거래 단속 수위가 최고조에 달함에 따라 허위 시세에 기반한 갭투자 물량이 시장에서 급격히 소진되고 임대차 거래 투명성이 대폭 강화될 것으로 보인다. 임대인과 투자자는 매매·전세 계약 시 국토교통부 실거래가 해제 내역을 반드시 사전 검증하고, 계약서 내 '실거래가 해제 시 계약 무효 및 위약금 지급' 특약을 명시하여 깡통전세 및 기습 공실 리스크를 사전 차단해야 한다.