영업신고 누락·불법 용도변경 '임대인 불똥'… 상가 공실 리스크 키운다

상가 임대차 시장에서 세입자의 영업신고 누락과 불법 용도변경으로 인한 행정처분 여파가 임대인에게까지 번지는 사례가 급증하고 있다. 자영업 경기 침체로 상가 공실률이 상반기 기준 13.3%까지 치솟은 가운데, 임차인의 행정 절차 위반이 상가 전체의 영업정지나 원상복구 명령으로 이어져 임대관리 리스크를 극대화하고 있다는 지적이 나온다.

■ 자영업자 행정절차 미숙 '비상'… 영업신고 누락 시 직권폐쇄 조치
최근 상가 현장에서는 인허가를 받지 않거나 건축물대장상 용도와 맞지 않는 업종으로 개업했다가 적발되는 사례가 늘고 있다. 현행 식품위생법 및 공중위생관리법에 따르면 허가나 신고 없이 영업을 영위할 경우 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금에 처해진다. 특히 지자체의 현장 점검 과정에서 불법 영업이 적발될 경우 즉각적인 영업장 폐쇄 명령이 내려지며, 이로 인해 해당 상가는 최소 수개월간 재임대가 불가능한 공실 상태에 빠지게 된다.

■ '건물 용도 미확인'이 부른 화… 임대인까지 행정처분 불똥
더 큰 문제는 임차인의 불법 영업이나 무단 용도변경에 따른 피해가 고스한히 임대인에게 전가된다는 점이다. 건축법상 무단 용도변경이 적발되면 지자체는 건물주인 임대인에게 시정명령 및 이행강제금을 부과한다. 실제 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 이행강제금이 매년 반복 부과될 수 있어, 임대료 수입보다 더 큰 재정적 손실을 입을 위험이 크다. 전문가들은 임대인이 임차인의 실제 영위 업종과 허가 여부를 철저히 감독하지 않을 경우 자산 가치 하락을 피할 수 없다고 경고한다.

■ 상가 공실률 13.3% 돌파… 계약 시 '업종 적합성' 특약 필수
한국부동산원에 따르면 전국 중대형 상가 평균 공실률은 13.3%, 집합 상가는 10.1%를 기록하며 고점 수준을 유지하고 있다. 공실을 채우기 급급해 임차인의 영업 허가 요건이나 위생 등기 여부를 제대로 검증하지 않고 계약을 체결할 경우, 분쟁 발생 시 임대차 계약 해지 및 명도 소송에만 6개월 이상의 시간과 막대한 소송 비용이 소요된다. 따라서 계약 체결 전 지자체를 통한 용도 지역 확인과 허가 가능 여부 사전 타진이 임대관리의 핵심 수단으로 부상했다.