고금리 장기화와 가계 및 기업 대출 규제 강화에도 불구하고, 시중 유동 자금을 보유한 현금 부자들의 움직임이 다시 활발해지고 있다. 최근 서울 강남권과 성수동, 여의도 등 확실한 수익성과 미래 가치가 검증된 핵심 권역 상업용 자산으로 자금이 집중되면서 지역별·자산별 양극화 현상이 더욱 가팔라지는 양상이다. 경기 침체 여파로 외곽 상권의 공실률은 급증하는 반면, 핵심 권역 오피스 및 상가는 품귀 현상을 빚으며 임대관리 지형을 크게 흔들고 있다.

■ '현금 자산가' 자금 집결… 100억 이상 빌딩 거래 비중 급증
상업용 부동산 시장 전반의 침체 속에서도 100억 원 이상 고가 자산 거래 비중은 오히려 확대되고 있는 것으로 나타났다. 금융권의 대출 문턱이 높아지면서 금융 레버리지를 활용한 소액 투자는 대폭 감소한 반면, 자본력을 갖춘 현금 자산가들이 가격 조정이 완료된 우량 매물을 적극적으로 사들이고 있다. 특히 서울 강남구 테헤란로와 성수동 일대 프라임 빌딩의 경우, 매물 출회 시 2~3개월 이내 계약이 체결되는 등 막강한 자금 유입세를 보이고 있다.

■ 외곽 상권 공실률 15% 육박… 프라임 오피스는 '품귀 현상'
자산 가치와 임대 수익성의 극명한 갈림길은 공실률 수치에서도 명확히 드러난다. 서울 주요 도심권(CBD) 및 강남권(GBD) 오피스의 평균 공실률은 2.3% 수준의 극히 낮은 상태를 유지하고 있는 반면, 서울 외곽 및 경기 일부 지역 중소형 상가의 공실률은 14.8%까지 치솟았다. 소비 위축과 임대료 부담을 견디지 못한 자영업자들의 폐업이 이어지면서 비핵심 지역 상권의 공실 적체 문제는 한층 심화되는 추세다.

■ 렌트프리·MD 개편 사활… 임대인의 공실 방어 전략 격돌
이처럼 시장 양극화가 가속화함에 따라 임대인들의 공실 관리 전략도 한층 정교해지고 있다. 비핵심권역 임대인들은 신규 임차인을 유치하기 위해 연간 2~3개월의 렌트프리(무상임대)를 제공하거나 인테리어 지원금을 내거는 등 파격적인 조건 완화에 나서고 있다. 반면 핵심 권역 임대인들은 단순 임대료 수취를 넘어 F&B, 메디컬, 테크 기업 등 건물의 가치를 높여줄 우량 앵커 테넌트 유치를 위한 맞춤형 MD 구성에 집중하는 등 극명한 온도 차를 보인다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

향후 통화정책 전환 기대감에도 불구하고 대출 규제와 내수 회복 지연으로 상업용 부동산 시장의 양극화는 당분간 이어질 전망이다. 임대인과 공인중개사는 무리한 임대료 고수보다는 렌트프리 특약이나 단계별 임대료 인상(Step-up) 제도를 활용해 초기 공실 위험을 분산해야 한다. 투자자 역시 단순 수익률 표시에 현혹되지 말고 임차인의 실제 매출 구조와 전용률, 주차 여건 등 현장 실무 요인을 엄밀히 검증해야 공실 리스크를 최소화할 수 있다.