공실 장기화 막는 '렌트프리·인테리어 지원'… 임대인 유치 전략

경기 침체와 소비 둔화로 상가 및 오피스 공실 장기화 공포가 확산되자, 건물주들이 '렌트프리(Rent Free·무상 임대)'와 '핏아웃(Fit-out·인테리어 공사기간 지원)' 등 공격적인 인센티브를 내걸며 우량 테넌트 모시기에 나서고 있다. 장기간 방치되어 건물 가치가 훼손되는 것보다 실질 임대료를 할인해 빠른 입주를 유도하는 것이 유리하다는 계산이다.

■ 명목 임대료는 사수… "건물 매매가 지키기 위한 고육지책"
임대인들이 계약서상 월세를 직접 깎아주지 않고 렌트프리(예: 3년 계약 시 첫해 3개월 무상 임대) 방식을 택하는 가장 큰 이유는 '건물 자산가치 방어' 때문이다. 상업용 빌딩의 매매가격은 통상 월세 수익률을 기준으로 역산되므로, 공식 임대료를 낮추면 건물 전체 가치가 수억 원 이상 하락한다. 반면 렌트프리를 적용하면 서류상 월세는 유지하면서 임차인의 실질 부담을 덜어줄 수 있다.

■ TI(Tenant Improvement) 공사비 지원으로 우량 임차인 유치
최근에는 렌트프리를 넘어 인테리어 시설 지원금인 TI(테넌트 임프루브먼트)를 평당 수십만 원씩 현금 지원하는 빌딩도 늘고 있다. 특히 병·의원, 대형 프랜차이즈, 유명 F&B 브랜드 등 건물 전체의 유동인구를 끌어올리는 '앵커 테넌트(Anchor Tenant)'를 유치하기 위해 건물주들이 적극적으로 초기 시설 투자를 분담하는 추세다.

■ 1년 공실 시 손실 1억 원 육박… "버티기가 능사 아니다"
실제로 서울 역세권 165㎡ 상가가 1년간 공실로 방치될 경우 날아가는 월세 수입은 물론, 건물주가 직접 부담해야 하는 공실 관리비(월 150만~200만 원)와 대출 이자까지 합치면 손실액이 1억 원에 육박한다. 고집스럽게 기존 임대 조건을 고수하다가 공실이 장기화되면 건물 상권 자체가 죽어버리는 악순환에 빠진다.