논혀동 에어이비앤비영 건물건 (로드뷰)
공실뉴스에 등록된 매물정보에 따르면 해당 건물은 대지면적 198.3㎡(약 60평), 연면적 793.4㎡(약 240평) 규모로 지하 1층~지상 4층으로 구성돼 있다.
매매가는 45억원이다.
■ 논현동 60평 토지에 연면적 240평
해당 건물은 제2종일반주거지역에 위치하며 건폐율 60%, 용적률 200%가 적용된 것으로 등록돼 있다.
2002년 준공됐으며 전면 도로 폭은 약 6m다.
건물 내부에는 총 7개의 룸과 5개의 욕실이 있으며 엘리베이터와 시스템에어컨, CCTV, 붙박이장 등이 설치돼 있다.
주차는 4대까지 가능하며 옥상 공간도 갖추고 있다.
특히 대지 60평에 비해 연면적이 240평에 달해 실제 건물 내부 공간을 어떻게 재구성하고 운영하느냐가 투자 가치를 좌우할 것으로 보인다.
■ 단순 주택보다 ‘운영형 부동산’ 가능성
이 건물에서 눈여겨볼 부분은 단순 주거용 부동산이 아니라 다양한 형태의 운영형 부동산으로 검토할 수 있다는 점이다.
매물정보에는 ‘논현동 통매매 건물, 에어비앤비 적합’이라고 소개돼 있다.
7개의 룸과 5개의 욕실, 엘리베이터, 옥상 공간 등을 갖추고 있어 리모델링을 전제로 숙박시설이나 임대형 공간 등 다양한 운영 방안을 검토할 수 있는 구조다.
다만 실제 숙박업 또는 단기임대 운영 가능 여부는 건축물의 용도와 관련 법규, 관할 행정기관의 인허가 요건 등을 별도로 확인해야 한다.
따라서 투자자는 단순히 ‘에어비앤비가 가능한 건물’로 접근하기보다 합법적으로 어떤 형태의 숙박·임대사업이 가능한지를 먼저 확인할 필요가 있다.
■ 45억원의 가격보다 중요한 것은 ‘얼마를 벌 수 있나’
투자자의 관점에서 핵심은 결국 45억원이라는 매매가격이 아니라 해당 건물이 만들어낼 수 있는 현금흐름이다.
기존 상태 그대로 임대할 경우의 예상 임대수익과 리모델링 이후 임대수익, 숙박 또는 공간대여 등 운영형 사업으로 전환했을 때의 예상 매출을 각각 비교해야 한다.
특히 리모델링이 필요한 경우 매입가격 외에도 취득비용과 공사비, 금융비용, 운영비 등을 함께 고려해야 실제 투자수익률을 판단할 수 있다.
건물의 외관이나 강남이라는 지역명만 보고 접근하기보다 ‘총투자금 대비 얼마의 순수익을 만들 수 있는가’를 계산하는 과정이 필요한 이유다.
■ 언주역·신논현역·학동역 생활권
주변에는 9호선 언주역과 신논현역, 7호선 학동역 등이 위치한다.
논현동은 강남 업무지역과 신사·압구정 상권 사이에 자리 잡고 있어 주거뿐 아니라 업무·의료·상업 수요가 혼재하는 지역이라는 특징이 있다.
특히 소규모 빌딩의 경우 일반적인 사무실 임대뿐 아니라 주거, 공유공간, 숙박 등 건물의 특성과 입지에 따라 다양한 활용 방안을 검토할 수 있다.
이 물건의 핵심은 ‘논현동 60평 토지’와 ‘240평의 활용 가능한 연면적’이다.
매매가격은 45억원으로 토지면적만을 기준으로 단순 환산하면 평당 약 7,500만원 수준이다. 다만 건물 가치와 입지, 도로 조건, 실제 토지 형태 등을 고려하지 않은 단순 계산이므로 주변 토지 거래가격과 직접 비교해서는 안 된다.
결국 이 건물의 투자 포인트는 기존 건물을 그대로 보유하는 것보다 240평에 달하는 공간을 어떻게 재구성해 수익을 만들어낼 것인지에 있다.
반대로 리모델링 비용이 예상보다 커지거나 숙박·임대 운영에 법적 제약이 발생할 경우 예상 수익성이 크게 달라질 수 있다.
따라서 매입을 검토한다면 주변 건물의 거래가격뿐 아니라 ① 현재 임대수익 ② 리모델링 비용 ③ 리모델링 후 예상 임대료 ④ 숙박·단기임대 가능 여부 ⑤ 금융비용을 포함한 실질 수익률을 함께 분석할 필요가 있다.