강남 테헤란로 핵심 업무지구에 인접한 역삼역과 선릉역 일대 주거용 오피스텔이 사실상 '공실률 0%'를 기록하며 기록적인 품귀 현상을 빚고 있다. AI 스타트업 창업 열풍과 판교·강남 연계 IT 인력의 테헤란로 재집결이 1인 가구 임대차 시장에 직격탄을 날렸다는 분석이다.

■ 전용 25㎡ 원룸형 오피스텔 월세 120만~140만 원 호가
현지 중개업소에 따르면 역삼역 도보 5분 권역의 전용 23~26㎡ 복층형 오피스텔 보증금 1,000만 원 기준 월 임대료가 120만~135만 원에 체결되고 있다. 지난해 같은 기간(100만~110만 원) 대비 20% 이상 급등한 수치다. 관리비와 주차료를 합치면 월 주거비용만 160만 원에 육박하지만 대기 수요가 줄을 잇고 있다.

■ 토지대·건축비 폭등으로 강남권 신규 오피스텔 착공 '실종'
이 같은 공실 실종 사태의 근본 원인은 강남권 신규 부지 고갈과 고금리·PF(프로젝트파이낸싱) 경색에 따른 공급 절벽이다. 지난 3년간 테헤란로 일대에서 준공된 신축 오피스텔은 손에 꼽힐 정도로 적으며, 기존 오피스텔 건물들마저 하이엔드 고급 주거로 전환되거나 오피스로 리모델링되면서 2030 직장인이 감당할 수 있는 보급형 공급이 끊겼다.

■ 전세 기피와 고금리 맞물려 '월세 올인' 구조 고착화
임차인들은 전세보증금 미반환 우려로 순수 월세를 찾고, 임대인 역시 늘어난 보유세와 대출 이자를 충당하기 위해 전세 매물을 거둬들이고 있다. 현장 중개사는 "월세 물건은 사진을 올리기도 전에 대기 순번자에게 즉시 계약된다"며 "역삼동 일대 오피스텔은 임대수익률이 연 5%대 중반까지 회복됐다"고 전했다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

테헤란로 일대 소형 주거시설 공급 부족은 최소 2~3년간 지속될 가능성이 높다. 오피스텔 임대인은 낡은 벽지와 옵션 가전을 최신 빌트인으로 교체하여 월세를 5~10만 원 상향 책정하는 '소액 리노베이션 전략'이 유효하며, 수분양자는 주택수 포함 여부와 취득세 중과 요건을 계약 전 세무 전문가와 사전 검토해야 한다.