"오피스텔 주택 수 제외 논란 속… 초역세권 하이엔드만 양극화 심화"

▲ 서울 강남 지하철역 인근 초역세권 오피스텔 밀집 지역. 같은 오피스텔이라도 입지와 평형에 따른 양극화 격차가 커지고 있다.

정부가 침체된 비아파트 시장 활성화를 위해 소형 신축 오피스텔에 대한 세제 완화 대책을 잇따라 발표했음에도 불구하고, 수익형 부동산 시장의 체감 온도는 여전히 싸늘하다. 도심 및 강남 주요 역세권의 고급 브랜드 하이엔드 오피스텔에만 자산가들의 선별적 매수세가 유입될 뿐, 수도권 외곽의 원룸·투룸형 오피스텔은 수개월째 임차인을 구하지 못해 공실률이 15%를 웃돌고 있다.

■ '주택 수 제외' 조건부 혜택의 한계와 투자자 관망세
현행 세법상 취득세·양도세 중과 배제 혜택이 적용되는 대상이 전용면적 60㎡ 이하 신축 또는 미분양 매물로 엄격히 제한되어 있어, 기존 구축 오피스텔을 보유한 임대인들은 혜택의 사각지대에 놓여 있다. 특히 종부세 합산 배제 기준이 지방과 수도권 간 불균형을 이루면서, 다주택자 투자자들은 여전히 규제 리스크를 우려해 신규 매입을 꺼리는 분위기가 역력하다.

■ 초역세권 대형 평형 '신고가' vs 외곽 소형 '마이너스 프리미엄'
실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남·여의도 도심 업무지구 인근 전용 84㎡ 주거형 오피스텔은 직전 최고가 대비 95% 수준까지 회복세를 보이며 계약이 체결되고 있다. 반면 서울 외곽 및 경기 신도시 일대 전용 20~30㎡ 원룸형 매물은 분양가보다 3,000만~5,000만 원 낮춘 이른바 '마이너스 피' 분양권마저 소화되지 못한 채 매물로 적체되는 극단적 양극화가 뚜렷하다.

■ 고금리 여파에 월세 상승세 둔화… 실질 임대수익률 압박
임차인들의 주거비 지출 한계선이 다다르면서 그동안 가파르게 올랐던 오피스텔 월세 상승세도 꺾였다. 임대인들이 담보대출 이자 부담을 메우기 위해 무작정 월세를 올릴 경우 즉각 공실로 이어지자, 표면상 월세를 동결하는 대신 청소·경비 명목의 관리비를 인상해 수익을 보전하려는 기형적 현상까지 속출하고 있다.