올해 3분기 서울 오피스 공실률이 5.7%로 전 분기보다 0.8%포인트 내려갔다. 서울 도심권역(CBD)에 새로 들어선 대형 오피스 '르네스퀘어'를 중대범죄수사청이 통째로 임차하면서 도심 공실률이 한 분기 만에 2.1%포인트 떨어진 영향이 컸다.
상업용 부동산 종합서비스 기업 알스퀘어는 13일 서울과 분당의 공실률·임대비용·신규 공급·매매 거래를 분석한 '2026년 3분기 오피스 마켓 리포트'를 발간했다. 빈 사무실은 줄었지만 기업이 내는 임대비용은 1년 전보다 5% 가까이 올랐다.
중대범죄수사청이 전체를 임차한 서울 중구 수표동 르네스퀘어. (사진: 카카오맵 로드뷰 캡처, 2026년 6월 촬영)
■ 도심 공실률 5.2%…르네스퀘어 전용 9107평 일괄 임차
보고서에 따르면 3분기 도심권역 공실률은 5.2%로 전 분기 대비 2.1%포인트 하락했다. 전 분기에 준공된 르네스퀘어의 전용면적 9107평 전체를 중대범죄수사청이 한 번에 빌린 것이 공실 해소로 이어졌다.
르네스퀘어는 서울 중구 수표동, 지하철 을지로3가역과 맞닿은 지하 7층~지상 17층 규모 업무시설로 현대엔지니어링이 시공했다. 중수청은 이 건물을 본청과 서울청 청사로 쓰며, 5년 임차에 연장 선택권을 붙인 조건으로 계약했다. 월 임차료는 약 21억5000만원으로 알려졌다.
■ 강남 초대형 0.6%…기타 권역은 10.0%
강남권역(GBD)은 대형 건물을 중심으로 빈 사무실이 거의 없었다. 강남권역 초대형 오피스 공실률은 0.6%, 대형 오피스는 1.4%에 그쳤다.
반면 도심·강남·여의도 등 주요 업무지구를 뺀 서울 기타 권역 공실률은 10.0%였다. 전 분기보다 0.4%포인트 낮아졌지만 주요 업무지구와의 차이는 여전했다.
3분기 서울에 새로 공급된 오피스는 4개 동, 연면적 약 2만1000평이다. 현대오토에버 성수사옥, 하나은행 노원역 사옥 등 외부 임대보다 기업이 직접 쓰는 사옥이 대부분이었다.
■ 임대비용 전용 평당 27만8000원…1년 새 4.9%↑
임대료와 관리비를 전용면적 기준으로 환산한 서울 오피스 임대비용(NOC)은 평당 27만8000원으로 집계됐다. 전 분기보다 0.7%, 지난해 같은 기간보다 4.9% 오른 금액이다.
■ 거래액 7조4000억원…G1서울 1조5230억원
매매 시장에서는 대형 빌딩 거래가 몸집을 키웠다. 3분기 서울·분당 오피스 거래면적은 약 24만평으로 전 분기와 비슷했지만 거래액은 7조4000억원으로 약 23% 늘었다. 종로 G1서울(G1 SEOUL)이 1조5230억원, 을지로 파인에비뉴 A동이 8000억원에 거래됐다.
3분기 1조5230억원에 거래된 서울 종로구 G1서울. (사진: 카카오맵 로드뷰 캡처, 2026년 7월 촬영)
거래 배경으로는 장기 임차와 용도 전환이 꼽혔다. 파인에비뉴 A동은 신한카드가 건물을 판 뒤 10년간 다시 빌려 쓰는 조건으로 팔렸고, 분당 GB1은 넥슨코리아가 2031년까지 건물 전체를 쓰는 계약을 바탕으로 리츠가 사들였다. 케이스퀘어 홍대는 오피스를 호텔로 바꾸는 방안이 거래의 핵심 배경이었다.
투자 여건은 빠듯해졌다. 3분기 서울 오피스 평균 자본환원율(캡레이트)은 4.49%로 소폭 올랐지만 국고채 3년물 금리도 3.87%까지 오르면서 두 지표의 차이는 0.62%포인트로 좁혀졌다. 이상준 알스퀘어 CRE 빅데이터컨설팅팀 이사는 "자금조달 부담이 지속되는 상황에서 장기 임차인을 확보했거나 용도 변경을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 자산 위주로 선별적 투자가 이어질 것"이라고 말했다.
한편 투자은행(IB) 업계에 따르면 르네스퀘어 소유주인 캡스톤자산운용은 13일 한국토지신탁을 매각 우선협상대상자로 선정했다. 한국토지신탁은 입찰에서 3.3㎡당 약 3700만원을 써낸 것으로 알려졌다.
자료: 알스퀘어 '2026년 3분기 오피스 마켓 리포트'