상가 공실률이 역대 최고 수준인데도 임대료는 내려가지 않는 이유를 분석한 유튜브 영상이 임대인과 자영업자 사이에서 관심을 모으고 있다.
경제 유튜브 채널 '경제다이노'는 지난달 28일 '전국 상가 공실 역대 최고인데 임대료가 안 내려가는 진짜 이유' 영상을 올렸다. 영상은 11일 기준 조회수 4000회를 넘었다.
유튜브 채널 '경제다이노' 영상 캡처.
■ 공실 14.3%인데 서울 임대료 0.46% 상승
영상에 따르면 올해 2분기 전국 중대형 상가 공실률은 14.3%로 통계 작성 이후 가장 높았다. 같은 기간 서울 상가 임대가격지수는 전 분기보다 0.46% 올랐다. 명동이 3.19%, 성수동이 있는 뚝섬이 2.55%, 종로가 1.28% 상승했다.
영상은 손님이 줄었는데도 월세가 버티는 이유로 건물 가치 계산 방식을 들었다. 상가 가격은 임대 수익을 기준으로 매겨지는 만큼 "월세 100만 원을 깎는 순간 그 건물 장부에서 3억 원이 사라진다"는 것이다. 이 때문에 건물주가 월세를 내리기보다 가게를 비워두는 선택을 한다고 설명했다.
■ 높은 분양가·낮은 수익률
높은 분양가도 원인으로 꼽았다. 공사비 상승으로 분양가가 높아진 상가는 그만큼 높은 월세를 받아야 수익이 맞는다는 것이다. 영상은 2분기 중대형 상가 분기 투자수익률이 1.10%로 오피스(2.15%)의 절반 수준이라며, 수익이 얇은 상황에서 월세까지 내리기는 어렵다고 분석했다. 역과 바로 연결된 경기 하남 미사의 상가가 높은 초기 분양가 때문에 공실이 이어지는 사례도 소개했다.
■ 외국인 상권이 평균 끌어올려
서울 임대료 상승은 일부 상권에 집중됐다고 봤다. 영상은 올해 상반기 한국을 찾은 외국인이 처음으로 1000만 명을 넘었고, 성수 지역 외국인 카드 지출이 1년 새 104% 늘었다며 "서울 전체가 오른 게 아니라 외국인이 몰리는 몇 개 상권이 평균을 끌어올린 것"이라고 설명했다.
정부는 소상공인 임차인의 월세를 깎아준 임대인에게 인하액의 최대 70%를 세액공제하는 '착한 임대인 세액공제'를 2028년 말까지 운영한다. 영상은 이 제도가 당장의 현금 부담은 덜어주지만 낮아진 임대료에 따른 건물 가치 하락까지 보전해 주지는 않는다고 짚었다.
자료: 유튜브 '경제다이노'