국토교통부가 주최한 첫 부동산 정책 공개 토론회에서 대출 규제 완화와 주택 공급 정상화를 요구하는 현장의 목소리가 터져 나왔다. 고금리와 금융 규제가 결합하면서 비아파트 공급망이 마비되고 재건축·재개발 사업성마저 크게 악화됐다는 지적이다. 시장 전문가들과 실무진은 실수요자 및 공급 주체에 대한 금융 물꼬를 트지 않고서는 집값 안정과 주택 공급 확대 모두 실현하기 어렵다고 한목소리를 냈다.
■ 현황 및 핵심 지표
토론회에 앞서 실시된 사전 설문조사 결과, 응답자의 44%가 부동산 시장의 가장 시급한 해결 과제로 '대출 규제 완화'를 꼽은 것으로 집계됐다. 이어 재건축·재개발 등 정비사업 규제 완화 및 세제 개편 순으로 집계됐다. 특히 빌라·도시형생활주택 등 비아파트 공급 시장에서는 대출 문턱이 높아진 탓에 신규 인허가가 급감했으며, 총부채원리금상환비율(DSR) 등 일률적인 금융 규제가 주택 공급 파이프라인 전체를 가로막고 있다는 분석이 제기됐다.
■ 원인 및 시장 파급력
이처럼 시장의 불만이 고조된 원인은 정부가 주택 공급 확대를 외치면서도 정작 금융 자금줄은 철저히 통제하는 모순적 정책을 펼쳐왔기 때문이다. 사업시행자와 건설사는 PF 대출 차단으로 신규 프로젝트를 중단하고 있으며, 실수요자는 스트레스 DSR 확대 적용으로 내 집 마련 기회를 박탈당하는 악순환이 이어지고 있다. 이에 따라 수도권 신축 아파트 쏠림 현상이 심화되는 반면, 비아파트 및 지방 주택 시장은 공실과 미분양이 가중되는 등 극심한 시장 양극화가 가속화될 것으로 보인다.
■ 관련 정책 및 데이터 분석
정부는 주택공급 확대 정책과 금융 당국의 가계부채 관리 정책 간의 미스매치를 해결해야 하는 과제를 안게 됐다. 정부 차원의 매입 임대주택 확대 및 정비사업 특례법 제정 등 제도적 지원책이 논의되고 있으나, 실질적인 금융 지원이 동반되지 않는다면 정책 효과는 제한적일 수밖에 없다. 전문가들은 실무적 차원에서 실수요자 대상 LTV·DSR 규제의 유연한 적용과 함께 비아파트 사업자에 대한 PF 보증 확대 등 실효성 있는 세제·금융 복합 대책이 조속히 마련되어야 한다고 지적한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
비아파트 및 오피스텔 임대인은 대출 규제 완화 및 전세보증금 반환보증 가입 요건 개편 여부를 지속적으로 모니터링하고, 향후 금융 규제 완화 시점에 맞춰 임대보증금 및 월세 전환 비율을 합리적으로 재산정하여 공실 위험을 최우선으로 방어해야 한다. 매수자 및 매도자 브리핑 시 향후 정책 변화에 따른 DSR 규제 완화 가능성을 설명하되, 현행 대출 한도 내에서 자금 조달 계획을 수립하도록 계약서상 안전 특약을 명시하고, 비아파트 세제 혜택 및 특례 조건 유무를 정밀 확인하여 중개사고를 예방해야 한다.