고금리 장기화와 분양가 급등, 강화된 대출 규제가 맞물리면서 수도권 주택 시장에서 전용면적 84㎡ 이하의 '국민평형' 쏠림 현상이 가속화되고 있다. 대형 평형의 자금 부담과 소형 평형의 가성비 저하 사이에서 실수요자들이 가장 효율적인 주거 면적으로 평가받는 중소형으로 대거 집중되는 양상이다. 부동산 시장의 자금줄이 죄어들수록 중소형 선호 현상이 지속되며 평형별 거래 양극화가 한층 심화될 것으로 전망된다.
■ 현황 및 핵심 지표
최근 청약 시장 및 매매 시장 조사에 따르면 수도권 신규 분양 단지 내 전용 59~84㎡ 이하 중소형 평형의 청약 경쟁률이 대형 평형 대비 최대 3배 이상 높게 형성된 것으로 집계됐다. 고분양가 기조 속에서 3.3㎡당 평균 분양가가 수도권 주요 지역 기준 3,000만 원을 돌파함에 따라 국민평형 청약 및 매수 비용 부담이 급증하자, 실수요자들의 선택도 철저히 실속 위주로 재편되는 분위기다. 반면 전용 85㎡ 초과 대형 평형은 높은 절대 가격과 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 적용으로 인한 대출 한도 축소 영향으로 외면받으며 청약 미달 사례마저 속출하고 있다.
■ 원인 및 파급 효과
이 같은 현상의 주요 원인으로는 치솟는 공사비와 원자재 가격 상승으로 인한 분양가 상향 평준화가 꼽힌다. 여기에 금융당국의 가계부채 관리 강화 기조에 따라 시중은행의 주택담보대출 문턱이 크게 높아진 점이 결정타가 됐다. 자금 조달 여력이 제한된 실수요자들이 감당 가능한 범위를 넘어서는 대형 평형을 포기하고, 환금성이 높고 관리비 부담이 적은 전용 84㎡ 내외의 실수요 중심 평형으로 몰리고 있다는 분석이다. 이로 인해 주택 시장 전반에서 대형 및 극소형의 거래 가뭄 속에 국민평형 중심의 거래 쏠림이 한층 뚜렷해지는 파급 효과가 나타나고 있다.
■ 관련 정책 및 데이터 분석
정부의 금융 규제 기조와 주택 공급 정책의 시차가 지속되는 한 이 같은 평형별 양극화 기조는 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보인다. 부동산 통계에 따르면 수도권 거래 가능 주택 중 전용 60~85㎡ 이하 거래 비중은 전체의 60% 이상을 지속적으로 상회하고 있다. 시장 전문가들은 "실수요자들의 자금 조달 여건이 악화될수록 대출 상한선과 매매 가격대의 안정성이 검증된 국민평형에 수요가 집중되는 현상은 지극히 당연한 구조적 변화"라며 "공급 주체인 건설사들 역시 사업성 확보를 위해 중소형 평형 위주의 공급 계획 수정이 불가피할 전망"이라고 지적했다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
대형 평형 보유 시 리모델링을 통한 가구 분할이나 전세 보증금 증액보다 월세 비중 상향 전략을 고려해야 한다. 환금성이 높은 중소형 아파트 매각 및 대환대출 자금 플랜을 재점검하고 대출 규제 여파에 맞춘 보증금 세팅이 필수적이다. 매수 희망 고객에게 스트레스 DSR 한도 차등에 따른 자금 조달 가능 금액을 우선 산출해 안내해야 한다. 국민평형 위주의 옥석 가리기 매물을 제안하고 대출 승인 지연에 대비한 계약금 반환 및 대출 특약 문구를 신중히 작성할 필요가 있다.