서울주택도시공사(SH공사)가 서민 주거 안정을 위해 공급하는 공공임대주택에 대한 종합부동산세(종부세) 부담이 향후 2년 내 120% 이상 급증할 것으로 추산되면서 정책 실효성을 둘러싼 논란이 확산되고 있다. 공공 임대사업자에게까지 다주택자 대상의 징벌적 과세 기준이 적용되면서, 주거 복지 재정이 악화되고 공급 차질로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다.
■ 공공임대 늘릴수록 '세금 폭탄'… 종부세 부담 120% 이상 급증 추산
부동산 세제 관련 데이터 분석에 따르면, SH공사가 부담해야 할 종합부동산세는 현행 과세 체계가 유지될 경우 오는 2026년까지 현재 대비 120% 이상 대폭 증가할 것으로 추산됐다. 정부의 공공임대주택 확대 기조에 발맞춰 매입·건설 임대 자산을 늘려왔으나, 보유 주택 수 증가에 따른 공시가격 합산 및 최고 세율 적용으로 인해 세금 부담이 가속화되는 구조다. 공공성을 띤 자산임에도 불구하고 일반 다주택 법인과 동일한 과세 프레임이 적용된 점이 주된 요인으로 꼽힌다.
■ 주거 복지 재정 '악순환'… 임대료 동결 속 손실 폭 확대 경고등
이 같은 조세 부담은 공공 임대사업자의 재정 건전성을 크게 위협하고 있다. 공공임대주택의 임대료는 시세 대비 30~50% 수준으로 동결·통제되는 반면, 보유세 비용은 급증하여 매년 수천억 원대의 운용 적자가 누적되는 실정이다. 부동산 정책 전문가는 "임대 수익으로 세금을 충당하기 불가능한 구조에서 종부세 부담이 가해지면, 결국 유휴 부지 개발이나 노후 임대주택 재건축 사업의 동력이 떨어질 수밖에 없다"고 지적했다.
■ "공공 임대주택은 부유세 대상 아냐"… 법인 종부세 세제 합리화 촉구
시장의 전문가들은 공공주택 사업자에 대한 종부세 합산배제(비과세) 범위를 조속히 확대해야 한다고 입을 모은다. 현재도 일정 요건을 갖춘 임대주택은 합산배제 신청이 가능하지만, 취득 당시 공시가격 기준이나 임대 의무 기간 조건 등이 까다로워 정책적 사각지대가 발생하고 있다. 공공의 이익을 담당하는 기관에 대한 합산배제 기준 완화와 함께 법인 종부세 세율 일괄 적용 방식을 개편해야 서민 주거 복지 생태계가 유지될 수 있다는 분석이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
공공임대 사업자에 대한 종부세 과세 합리화 논의가 본격화될 것으로 전망되는 가운데, 세제 개편 지연 시 지자체 및 공공기관의 임대주택 신규 매입 축소가 불가피할 것으로 보인다. 개인 및 법인 임대사업자 및 투자자는 등록임대주택의 세제 혜택 요건(공시가격 및 임대 의무기간)을 철저히 확인하여 종합부동산세 합산배제 신고 시 누락이 없도록 가액 과세 기준을 사전에 철저히 검토해야 한다.