도심 내 상가와 오피스 공실률이 지속되는 가운데, 텅 빈 비주택 자산을 청년층을 위한 임대주택으로 전환하는 리모델링 움직임이 확산되고 있다. 주택 공급 가뭄을 해소하고 도심 공실을 해소하는 일석이조의 대안으로 떠오르고 있으나, 자산 유형에 따라 사업성과 리모델링 난이도가 크게 갈리는 양극화 현상이 나타나고 있다. 특히 일반 상가와 달리 지식산업센터는 구조적 한계와 막대한 시공비용으로 인해 용도 변경의 장벽을 넘지 못하고 있다는 지적이 나온다.
■ 도심 상가·오피스의 화려한 변신… 2000가구 규모 임대주택 공급 가속
최근 정부와 지자체는 도심 내 유휴 상가와 오피스 빌딩을 개보수하여 청년 및 1인 가구를 위한 임대주택으로 공급하는 사업에 속도를 내고 있다. 수도권 핵심 역세권을 중심으로 약 2000가구 규모의 비주택 리모델링 임대주택 공급이 추진되고 있으며, 기존 건물 골조를 유지한 채 내부 인테리어와 설비를 교체하는 방식을 취한다. 이는 신축 대비 공사 기간을 최대 50% 이상 단축할 수 있어 빠른 주거 공급 효과를 내고 있다.
■ 지식산업센터는 왜 제외되나… 평면 구조·배관 공사비가 '발목'
반면 대규모 공실 사태를 겪고 있는 지식산업센터의 경우 주택 전환 시도가 난항을 겪고 있다. 지식산업센터는 일반 상가나 오피스와 달리 층고가 높고 깊은 둔중한 평면 구조를 갖고 있어 각 호실별 채광과 환기를 확보하기 어렵다. 더욱이 호실별 개별 욕실과 주방 배관을 신설하려면 바닥 타공 및 설비 전면 재시공이 불가피해 3.3㎡당 500만~700만원 이상의 막대한 리모델링 비용이 발생한다. 결과적으로 배보다 배꼽이 더 큰 구조적 한계에 부딪히는 셈이다.
■ 용도변경 규제 문턱과 구분소유권 갈등… '맞춤형 지침 마련돼야'
기술적 문제 외에도 법적 규제와 소유구조 문제가 걸림돌로 작동한다. 상가와 지식산업센터 모두 구분소유자 80% 이상의 동의를 얻어야 하는 집합건물법상 허들이 존재하는 데다, 주차장 설치 기준 및 주거지역 용적률 산정 등 지자체 조례 기준이 까다롭다. 전문가들은 비주택의 주거 전환을 촉진하기 위해서는 단순 규제 완화를 넘어 자산 유형별 맞춤형 리모델링 가이드라인과 화장실·바닥 난방 설치 기준의 유연화가 시급하다고 강조한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 도심 내 상가·오피스의 주택 전환은 주택 공급난 속에서 더욱 활성화될 것으로 보이나, 공사비 상승과 금리 부담으로 수익성 검증이 핵심 분수령이 될 전망입니다. 임대인과 투자자는 보유 자산의 깊이(깊은 평면 여부)와 배관 증설 가능성을 사전 타당성 조사로 검증해야 하며, 공인중개사는 구분소유자 동의율 확보 여부와 지자체 용도변경 건축기준을 철저히 확인한 후 계약 특약을 체결해야 합니다.