재건축 정비구역 내 부동산은 신탁회사로의 소유권 이전, 조합으로의 명의 변경, 신규 매수자 등장 등 소유권 변동이 빈번하게 발생한다. 이 과정에서 임대차 계약이 종료되었을 때 임차보증금을 과연 누구에게 청구해야 하는지 법적 분쟁이 끊이지 않고 있어 임대인과 임차인 모두의 주의가 요구된다.
■ '신탁 등기' 넘어가면 이전 임대인 보증금 의무 소멸하나… 대법원 판례 진단
재건축 조합원이 사업 진행을 위해 신탁회사에 소유권을 이전(신탁등기)하는 경우, 기존 임대차계약의 보증금 반환 책임이 누구에게 돌아가는지가 최대 쟁점이다. 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법에 따르면 소유권이 이전되면 신수탁자(신탁회사)가 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙이다. 다만 신탁계약서상 '기존 임대차 보증금 반환 의무는 위탁자(원소유자)가 부담한다'는 특약이 명시된 경우, 임차인은 법적 지위 및 채권 청구 대상을 명확히 구분해야 한다. 대법원 판례 역시 신탁등기 완료 시점과 대항력 갖춘 임차권의 성립 시점에 따라 반환 책임 주체가 달라진다고 판시한 바 있다.
■ 사업시행인가·관리처분 이후 소유권 변동… 승계 범위와 실무상 리스크
정비사업 절차상 사업시행인가 및 관리처분계획인가를 거쳐 이주 및 철거 단계로 접어들면, 도시 및 주거환경정비법(도정법) 제70조에 의해 임차인은 계약 해지권과 보증금 반환청구권을 행사할 수 있다. 이때 소유권이 제3자에게 매매나 경매로 넘어가면, 매수인은 원칙적으로 전 임대인의 지위를 승계하게 된다. 그러나 정비구역 내 소유권 이전이 신탁등기나 조합 승계 절차와 복합적으로 얽힐 경우, 실무적으로 보증금 반환 절차가 지연되거나 소송으로 번지는 사례가 30% 이상 증가하는 것으로 파악된다.
■ 특약 한 줄이 보증금 성패 가른다… 계약 체결 시 필수 체크리스트
전문가들은 재건축 구역 내 부동산 임대차 계약을 체결하거나 양수도할 때 부동산 등기부등본의 신탁 원부 조회가 필수적이라고 입을 모은다. 신탁 원부에 적힌 임대 권한 및 보증금 반환 채무 승계 조항을 사전에 확인하지 않을 경우 보증금을 제때 돌려받지 못하는 법적 사각지대에 놓일 수 있다. 계약서 작성 시 '소유권 변동 및 신탁 설정 시 기존 임대인이 보증금 반환 책임을 연대하여 진다'는 명시적 특약을 기재하는 것이 임차인 보호를 위한 핵심 안전장치로 꼽힌다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
재건축·재개발 정비사업이 본격화되는 사업장에선 소유권 변동에 따른 보증금 반환 분쟁이 당분간 지속될 전망이다. 임대인과 투자자는 신탁계약 및 소유권 이전 시 보증금 반환 채무 승계 여부를 명확히 정리해야 하며, 공인중개사는 등기부등본뿐만 아니라 신탁원부 조회를 거쳐 계약서에 보증금 반환 주체 명시 특약을 반드시 반영하여 법적 분쟁 리스크를 선제적으로 차단해야 한다.