최근 글로벌 금리 향방과 상업용 부동산 시장의 불확실성이 가중되면서 부동산 리츠(REITs) 및 간접투자 펀드의 수익률이 단기적으로 강한 변동성을 보이고 있다. 증시 상승세와 고금리 경계감이 맞물려 단기 수익률은 뒷걸음질 쳤으나, 설정 이후 누적 수익률은 견조함을 유지하며 현금흐름 중심의 자산 배분 수단으로서의 가치가 재조명받고 있다. 투자 전문가들은 단기 가격 하락에 따른 공포 매도보다는 배당 수익률과 우량 자산 보유 여부를 면밀히 분석하는 신중한 접근이 필요한 시점이라고 제언한다.
■ 단기 -9.39% 급락의 착시… 금리 경계감에 배당 자산 흔들
금융투자업계 및 펀드 평가사에 따르면 최근 3개월간 부동산 리츠 펀드의 평균 수익률은 -9.39%를 기록하며 단기 조정 장세에 진입한 것으로 나타났다. 이는 기준금리 인하 시점 지연에 대한 우려와 미국 장기채 금리 변동성이 상업용 자산 평가에 부담을 준 결과로 분석된다. 주식시장으로의 자금 쏠림 현상인 머니무브가 가속화되면서 안전자산 및 배당형 간접투자상품으로 유입되던 자금 흐름이 일시적으로 소강상태를 보인 점도 약세의 주요 원인으로 꼽힌다.
■ 설정 후 수익률 27.48%의 반전… 임대 수입 기반 장기 투자 매력
반면 단기 조정에도 불구하고 해당 리츠 펀드들의 설정 이후 누적 수익률은 27.48%를 기록하며 장기 투자 측면에서 단단한 방어력을 증명하고 있다. 이는 단순 매매 차익에 의존하는 일반 주식형 자산과 달리, 도심 우량 오피스와 물류센터 등에서 발생하는 정기적인 임대 수입과 배당 재원이 하방 지지선을 형성했기 때문으로 풀이된다. 전문가들은 리츠 자산의 본질이 단기 시세 차익이 아닌 배당 수익률과 자산의 실물 가치에 있는 만큼, 단기 수익률 착시에 유의해야 한다고 입을 모은다.
■ 자산 양극화 속 오피스·리테일 옥석 가리기… 현금흐름에 집착하라
향후 부동산 리츠 시장은 상업용 자산의 입지와 차입금 리파이낸싱 조건에 따라 수익률 양극화가 한층 심화될 전망이다. 서울 주요 권역의 프라임 오피스는 낮은 공실률과 임대료 상승에 힘입어 안정적인 배당 수익률 5~7% 수준을 견인하고 있으나, 지방 중소형 상가나 비선호 물류자산에 투자된 상품은 임대율 저하 및 이자 비용 부담으로 마이너스 수익률을 벗어나지 못하고 있다. 따라서 단기 가격 하락기를 활용해 우량 현금흐름 자산 중심의 분할 매수 전략을 취하는 것이 바람직하다는 지적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 리츠 및 부동산 간접투자 시장은 금리 안정화 시점과 연동하여 점진적인 가치 회복세를 나타낼 것으로 예상된다. 투자자와 임대인, 공인중개사는 보유 자산의 리파이낸싱 만기와 임대차 계약 구조를 재점검하고, 공실 위험을 최소화할 수 있는 장기 임차인 확보 및 절세 구조 마련에 만전을 기해야 한다.