정부의 권장에 따라 등록주택임대사업자로 등록한 다주택자들이 8년 이상의 의무임대 기간을 완주했음에도 수천만 원에 달하는 종합부동산세 과세 대상에 직면하면서 강력히 반발하고 있다. 정부가 제시했던 세제 혜택 유인책이 제도 변경 및 공시가격 조정 과정에서 대폭 축소되거나 실효성을 잃으면서, 서민 주거 안정의 한 축을 담당해 온 민간 임대공급 기반마저 급격히 흔들리고 있다는 지적이 제기된다.
■ 8년 의무 이행해도 '세금 폭탄'… 합산배제 실효성 상실 논란
장기일반민간임대주택으로 등록해 8년 이상 세임자 임대료 인상률 5% 제한 등 법적 의무를 철저히 준수한 임대사업자들 사이에서 종부세 합산배제 불발에 따른 세금 부담 급증 사례가 속출하고 있다. 과거 임대주택 등록 당시 안내받았던 절세 혜택과 달리, 의무임대 기간을 마친 후 자동말소되거나 세법상 요건이 변동되는 과정에서 세액 감면 혜택이 사라졌기 때문이다. 일부 임대사업자의 경우 매년 수백만 원 수준이던 종부세가 단기간에 수천만 원 단위로 치솟는 기현상이 나타나고 있다.
■ 공시가격 상승·세율 개편의 도미노… 혜택 구조적 축소
이 같은 과세 부담의 급증은 임대주택 등록 당시 설정된 기준 시가 요건과 이후 진행된 공시가격 현실화 정책 간의 불일치에서 비롯된 것으로 분석된다. 등록 당시 수도권 기준 공시가격 6억 원 이하 요건을 충족했더라도, 임대 기간 중 공시가격이 급등함에 따라 합산배제 요건에서 이탈하거나 과세표준 산정 시 가산되는 구조적 문제가 발생했기 때문이다. 여기에 다주택자에 대한 중과세율 적용과 공정시장가액비율 변동 등이 복합적으로 작용하면서, 임대사업자가 체감하는 세 부담은 한계치에 다다랐다는 분석이 지배적이다.
■ 등록임대 외면 속 민간 공급 위축… 시장 불확실성 증대
조세 저항이 격화됨에 따라 신규 등록임대주택 사업 추진은 사실상 중단 상태에 빠졌으며, 기존 임대사업자들 역시 임대주택 매각 및 시장 이탈을 적극 검토하고 있다. 이는 민간 차원의 장기 전월세 주택 공급을 급격히 위축시켜 전세 사기와 매물 가뭄으로 신음하는 임대차 시장의 불안을 한층 가중시킬 가능성이 높다. 전문가들은 임대주택 제도의 신뢰성을 회복하기 위해서는 예측 가능성 높은 조세 특례 보완책과 합리적인 과세 기준 정비가 시급하다고 입을 모으고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
정부의 주택임대사업자 세제 혜택 재정비가 지연되는 가운데, 당분간 등록임대주택의 신규 공급 축소와 기존 매물의 시장 이탈 현상이 지속될 전망이다. 임대인과 투자자는 의무임대기간 만료 및 자동말소 시점에 따른 종합부동산세 합산배제 적용 여부를 과세기준일(6월 1일) 이전에 전문 세무사와 반드시 정밀 검증해야 한다. 아울러 공시가격 변동에 따른 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 기준 초과 여부와 임대료 5% 상한 준수 이행 기록을 철저히 관리하여 과태료 부과 및 세액 추징 리스크를 방어할 필요가 있다.