최근 전국 부동산 매매 거래금액이 44조 원을 넘어서며 가파른 회복세를 보이고 있지만, 상업·업무용 부동산 시장 내부에서는 자산 유형별 극심한 온도차가 나타나고 있다. 아파트와 서울 도심 프라임 오피스가 거래량 회복을 주도하는 반면, 중소형 상가와 외곽 지역 지식산업센터 등은 여전히 고금리와 소비 침체 여파로 공실 부담을 덜어내지 못하는 실정이다.
■ 4월 거래액 44조 돌파에도… 상업·업무용 시장은 '옥석 가리기' 선별 국면
최근 발표된 부동산 시장 동향 데이터에 따르면 지난 4월 전국 부동산 거래금액은 44조 4,000억 원을 기록해 전월 대비 7.9% 증가했다. 이는 지난해 6월 이후 가장 높은 수치다. 그러나 이러한 온기는 주택 시장과 일부 핵심 권역의 우량 자산에 집중됐을 뿐, 상업·업무용 부동산 시장 전반으로 확산되지 못하고 있다. 상업·업무용 부동산의 전체 거래량과 거래액은 전년 동기 대비 여전히 보합세 및 하락권에 머물러 있어, 투자 자금이 확실한 임대 수익이 담보되는 '알짜 자산'으로만 쏠리는 강한 선별 매수세가 확인된다.
■ 프라임 오피스 '공실률 2%대' 고공행진 vs 상가·지식산센터 '임대난' 심화
자산 유형별 양극화는 더욱 뚜렷해지고 있다. 서울 주요 권역(GBD·CBD·YBD)의 프라임 오피스는 신규 공급 부족과 대기업 중심의 임차 수요 지속으로 2~3%대의 최저 수준 공실률을 유지하며 3.3㎡당 임대료 상승세를 이어가고 있다. 반면, 집합 상가와 중소형 상업시설은 고물가·고금리에 따른 소비 심리 위축으로 임대차 계약 중도 해지와 임대료 연체율 증가에 직면해 있다. 여기에 과잉 공급 여파가 지속되는 외곽 지식산업센터 역시 매매가격 하락과 공실 장기화라는 이중고를 겪고 있다.
■ 금리 인하 지연·소비 위축 장기화… 자산별 수익률 격차 더 벌어진다
전문가들은 기준금리 인하 시점이 뒤로 밀리고 내수 경기 회복이 더뎌짐에 따라 상업용 부동산 내 양극화 구조가 고착화될 것으로 진단한다. 금융비용 부담이 높은 상황에서 단순 임대수익률만 보고 진입했던 투자 자금들이 고신용 임차인을 확보한 우량 자산으로 재편되고 있기 때문이다. 상권 신규 형성 가능성이 낮고 자본수익률 기대가 어려운 지역의 상가는 조달금리 상쇄가 어려워, 향후 자산 보유 형태에 따른 자산가치 격차가 더욱 크게 벌어질 것이라는 지적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
통화정책 전환 시기와 내수 소비 회복 속도에 따라 상업용 부동산의 자산별 양극화는 당분간 지속될 전망이다. 임대인은 고정 임차인 확보를 위해 렌트프리(무상임대) 제공이나 제소전 화해조항 등 계약 안정성을 확보하는 특약을 적극 활용할 필요가 있다. 공인중개사와 투자자는 권역별 공실률 변동 추이와 실질 임대료(NOC)를 정밀 분석하고, 대출 연장(Refinancing) 조건과 손실 흡수능력을 감안한 신중한 투자 전략을 수립해야 한다.