■ 3.3㎡당 평균 분양가 최고치 경신… '국평 15억~20억' 현실화
주택도시보증공사(HUG)와 부동산 업계에 따르면 서울 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 4,000만 원 선을 훌륭히 넘어서며 통계 작성 이래 최고치를 기록했다. 불과 몇 년 전만 해도 서울 외곽이나 중하위권 지역에서 국민평형이라 불리는 전용면적 84㎡(구 34평형)를 10억 원 안팎에 분양받을 수 있었으나, 최근에는 주요 단지 분양가가 15억~20억 원에 육박하고 있다. 심지어 전용 59㎡(구 25평형)조차 10억~12억 원을 웃돌아 자금 조달 능력이 부족한 무주택 청년층과 신혼부부의 청약 진입이 사실상 차단됐다는 지적이 나온다.
■ 원자재·인건비·금융비용 삼중고… 공사비 상승세 불가피
이 같은 분양가 고공행진의 주된 원인은 시멘트·철근 등 핵심 건축 원자재 가격의 고공행진과 노동비용 증가, 고금리 장기화에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 금융비용 급증이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다. 건설업계 관계자들은 인건비와 공사비가 매년 10~15% 이상 가파르게 오르고 있어, 사업성을 확보하기 위해서는 분양가 인상이 피할 수 없는 선택이라고 입을 모은다. 여기에 재건축·재개발 조합의 사업비 부담까지 가중되면서 신규 공급물량의 가격표는 날로 높아지는 실정이다.
■ 대출 규제와 고분양가의 충돌… 청약 시장 양극화 심화
분양가가 천정부지로 치솟는 반면, 금융당국의 가계부채 관리 강회 및 대출 규제 기조는 이어지고 있어 청약 시장의 양극화는 더욱 심화되는 양상이다. 대출 한도가 제한되면서 시세 차익이 확실한 이른바 '상급지' 랜드마크 단지에는 넉넉한 현금을 보유한 자산가들이 대거 몰려 높은 청약 경쟁률을 기록하는 반면, 분양가 경쟁력이 떨어지는 외곽이나 비선호 단지는 미분양 우려가 커지고 있다. 결국 현금 동원력이 분양 당락을 가르는 핵심 요소로 작용하면서, 실수요자들의 입지는 더욱 위축될 전망이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
원자재가 상승과 공사비 증액 갈등이 장기화됨에 따라 당분간 신규 분양가의 하향 조정을 기대하기는 어려울 것으로 전망된다. 투자자와 청약 대기자는 단순 분양가 수치만 볼 것이 아니라 인근 구축·준신축 시세와의 비교를 통한 실질적 시세차익 가능성을 정밀 검토해야 한다. 특히 분양가상한제 적용 여부, 실거주 의무 및 전매제한 기간, 중도금 대출 금리와 잔금 대출 실행 한도를 사전 체크하여 자금 조달 계획에 차질이 없도록 계약 특약과 자금 수지를 철저히 관리할 필요가 있다.